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8月16日，紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居房REIT和華夏北京保障房REIT共3只保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs同時(shí)發(fā)售，受到投資者的追捧。根據(jù)相關(guān)公告披露的數(shù)據(jù)，網(wǎng)下投資者的配售比例不足1%，公眾投資者的配售比例更是不足0.7%。其中，紅土深圳安居REIT公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.39%，刷新公募基金產(chǎn)品配售比例歷史最低紀(jì)錄。

保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs受到投資者追捧，同當(dāng)前REITs產(chǎn)品的稀缺性、項(xiàng)目本身資產(chǎn)較好，以及前期公募REITs良好的賺錢(qián)效應(yīng)等因素有關(guān)。但從本質(zhì)上看，在利率持續(xù)下行的大背景下，收益率穩(wěn)定且相對(duì)較高的資管產(chǎn)品越來(lái)越少，因此能夠符合投資者需求的REITs受到歡迎并不意外。

過(guò)去幾年，穩(wěn)健型理財(cái)產(chǎn)品的收益率持續(xù)下行。從銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益情況看，年化收益率已經(jīng)普遍降至4%以下，在向凈值化轉(zhuǎn)型之后，部分銀行理財(cái)產(chǎn)品甚至可能虧損；從信托產(chǎn)品的收益情況看，多數(shù)信托產(chǎn)品的年化收益率已降至7%以下，部分產(chǎn)品甚至不足6%，而且還有潛在的不能按期兌付的風(fēng)險(xiǎn)；從貨幣基金的收益情況看，其年化收益率也普遍降到2%以下。

同10年前相比，當(dāng)前理財(cái)產(chǎn)品的收益率呈現(xiàn)出大幅下降的態(tài)勢(shì)。此前，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率一度高達(dá)12%以上，銀行理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率動(dòng)輒6%左右，貨幣基金年化收益率也高達(dá)4%。利率持續(xù)下行的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。

在高收益穩(wěn)健型產(chǎn)品缺失的背景下，上述REITs產(chǎn)品受到追捧就不難理解了。從保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)看，由于保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，往往具有穩(wěn)定的出租率和租金收入，加上項(xiàng)目地處核心城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，這種REITs產(chǎn)品具有很好的穩(wěn)定性。

以中金廈門(mén)安居REIT為例，該項(xiàng)目涉及公寓主要針對(duì)廈門(mén)市無(wú)房的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，出租率接近100%。而紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)項(xiàng)目不僅區(qū)位較好，還包含停車位和商業(yè)配套設(shè)施，整體投資回報(bào)良好。

底層資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，給保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供了收益之源，也為這類資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化提供了可能。從這個(gè)意義上說(shuō)，在盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道、提高資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力等方面，公募REITs大有可為。

（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）