3月18日，遠(yuǎn)洋服務(wù)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)洋服務(wù)”，股票代碼：06677.HK）發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)，公司合約管理規(guī)模邁入億方新臺(tái)階，市場(chǎng)化外拓成績(jī)亮眼，社區(qū)增值服務(wù)收入翻倍，各項(xiàng)核心指標(biāo)高速增長(zhǎng)。

2021年，遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2965.6百萬元，同比增長(zhǎng)47%；毛利同比增長(zhǎng)61%至824.8百萬元；凈利潤同比增長(zhǎng)68%至441.3百萬元。從管理規(guī)模看，企業(yè)在管面積達(dá)73.5百萬平方米，同比增長(zhǎng)62%。合約面積首次突破億方大關(guān)，同比增長(zhǎng)49%，達(dá)105.9百萬平方米。

一、收并購與外拓顯成效，合約面積首破億方

截至2021年底，遠(yuǎn)洋服務(wù)的在管面積為73.5百萬平方米，同比增長(zhǎng)62%，2019-2021年復(fù)合增長(zhǎng)率為35%；合約面積達(dá)105.9百萬平方米，同比增長(zhǎng)49%，2019-2021年復(fù)合增長(zhǎng)率為33%。公司項(xiàng)目遍及中國24個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的78個(gè)城市，在管物業(yè)項(xiàng)目已達(dá)360個(gè)，包括239個(gè)住宅社區(qū)、41個(gè)商寫物業(yè)及80個(gè)其他物業(yè)，企業(yè)管理規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)健快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。

一方面遠(yuǎn)洋集團(tuán)的穩(wěn)健發(fā)展為公司帶來持續(xù)優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)增量，同時(shí)公司市場(chǎng)化外拓與收并購表現(xiàn)不俗，公司合約面積成功突破億方大關(guān)，合約規(guī)模站上新臺(tái)階。收并購與市場(chǎng)化外拓合計(jì)貢獻(xiàn)新增合約面積3262萬平米，貢獻(xiàn)新增合約面積的87%。一二線城市合約面積占比85%。同時(shí)，區(qū)域密度增強(qiáng)效果顯著，北京和大連的合約面積同比提升47%及61%。從儲(chǔ)備管理面積來看，2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)儲(chǔ)備面積達(dá)32.4百萬平方米，同比增長(zhǎng)26%，在合約面積中的占比達(dá)到31%，儲(chǔ)備充足。

圖：2019-2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)管理規(guī)模情況

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從在管面積項(xiàng)目來源看，2019-2021年企業(yè)來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)的在管面積占比呈逐年降低趨勢(shì)，第三方外拓項(xiàng)目的在管面積比重不斷提升，市場(chǎng)化外拓能力不斷增強(qiáng)。截至2021年底，來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)的在管面積約為40.7百萬平方米，占總在管面積的55%，占比較2020年下降15個(gè)百分點(diǎn)；第三方外拓項(xiàng)目的在管面積達(dá)32.8百萬平方米，占總在管面積的45%，截至2021年底，來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)與第三方外拓在管面積規(guī)模相近。2021年，遠(yuǎn)洋服務(wù)在市場(chǎng)拓展方面表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，公司完成對(duì)外拓展新增合約面積2496萬平方米，2019-2021新增第三方外拓合約面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)527%。

圖：2019-2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)在管面積來源構(gòu)成情況

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同時(shí)，遠(yuǎn)洋服務(wù)堅(jiān)持高質(zhì)量收并購，完成標(biāo)桿項(xiàng)目甌睿物業(yè)、未來和諧和大連正源的收購，收并購合約面積達(dá)766萬平方米，以提升區(qū)域密度為導(dǎo)向，布局高品質(zhì)的住宅、商寫和醫(yī)療業(yè)態(tài)。

二、營收同比增長(zhǎng)47%，社區(qū)增值服務(wù)收入增加149%

圖：2019-2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)營業(yè)收入情況

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2021年，遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2965.6百萬元，同比增長(zhǎng)47%，較上年增速提高36個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)動(dòng)能強(qiáng)勁。企業(yè)營業(yè)收入構(gòu)成來源于三部分：物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入為1588.4百萬元，占比達(dá)53%，是第一大收入來源。社區(qū)增值服務(wù)收入及非業(yè)主增值服務(wù)分別為788.8、588.3百萬元，收入占比分別為27%、20%。其中，社區(qū)增值服務(wù)占比較上年提高11個(gè)百分點(diǎn)，公司收入結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。社區(qū)增值服務(wù)收入與非業(yè)主增值服務(wù)收入均保持較高的增速，社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng)149%，實(shí)現(xiàn)成倍增加，非業(yè)主增值服務(wù)同比增長(zhǎng)60%，同樣維持在高位。

圖：2020-2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)各業(yè)務(wù)板塊收入及占比情況

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公司基于一二線優(yōu)質(zhì)的業(yè)主群體，將社區(qū)增值服務(wù)推向縱深，緊密貼合業(yè)主需求，主打業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)的保值增值以及提升業(yè)主生活便利性的服務(wù)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。2021年，公司在社區(qū)增值服務(wù)板塊聚焦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)零售、社區(qū)空間運(yùn)營四大主力業(yè)務(wù)。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入同比提升533%至2.06億元，全年新開租售門店40家，項(xiàng)目覆蓋率達(dá)26%。租售成交額超過30億元人民幣。美居服務(wù)聚焦C端痛點(diǎn)，推出行業(yè)獨(dú)有的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品矩陣，業(yè)務(wù)覆蓋新房拎包入住、老房裝修及適老化改造。致力于業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)的保值增值。社區(qū)零售收入同比提升2630%至1.27億元，公司持續(xù)洞察業(yè)主生活需求，從生活場(chǎng)景及客戶日常需求出發(fā)設(shè)計(jì)服務(wù)品類，上線“億家U選”線上商城，打造便利社區(qū)。社區(qū)生活通過知名品牌廠家經(jīng)銷、原產(chǎn)地直銷、經(jīng)銷特殊渠道合作等多種手段結(jié)合，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供個(gè)性化和高性價(jià)比產(chǎn)品。社區(qū)空間資源，持續(xù)開拓點(diǎn)位資源，豐富社區(qū)空間，同時(shí)通過信息化系統(tǒng)建設(shè)提升管理效益。

圖：2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)板塊收入構(gòu)成情況

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值得一提的是，遠(yuǎn)洋服務(wù)入選住建部和北京市民政局社區(qū)養(yǎng)老試點(diǎn)單位。公司從需求調(diào)研中，總結(jié)剛需、高頻、有潛力的業(yè)務(wù)切入，設(shè)計(jì)“五心”服務(wù)產(chǎn)品矩陣，覆蓋居住、飲食、生活、娛樂和助醫(yī)五個(gè)維度的養(yǎng)老需求。未來，將利用試點(diǎn)先行優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取可持續(xù)運(yùn)營扶持政策。同時(shí)，與母公司養(yǎng)老業(yè)務(wù)椿萱茂共同探索機(jī)構(gòu)與社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)資源互補(bǔ)模式。

在非業(yè)主增值服務(wù)方面，遠(yuǎn)洋服務(wù)于2015年布局設(shè)施設(shè)備細(xì)分領(lǐng)域，并成立了專業(yè)公司——北京億洋樓宇時(shí)代科技有限公司。完成工程運(yùn)維產(chǎn)品迭代，打造工程運(yùn)維云平臺(tái)，抓住城市群建設(shè)、都市圈建設(shè)、新基建、舊改等政策導(dǎo)向釋放的工程運(yùn)維機(jī)會(huì)，基于標(biāo)準(zhǔn)化的工程運(yùn)維產(chǎn)品，對(duì)外輸出家庭維修、專業(yè)應(yīng)急維修等服務(wù)。同時(shí)，公司與《北京冬奧會(huì)智能建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》編制單位北京智能建筑合資成立應(yīng)維科技，發(fā)揮雙方資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加大智能化的應(yīng)用，進(jìn)一步提升運(yùn)營效率，打造空間大腦，助力物業(yè)管理企業(yè)數(shù)智化轉(zhuǎn)型。

三、毛利與凈利增速均大幅提升

2021年，遠(yuǎn)洋服務(wù)毛利潤和凈利潤分別實(shí)現(xiàn)824.8、441.3百萬元，同比分別增長(zhǎng)61.3%、68.1%。受益于高毛利的商寫運(yùn)營業(yè)務(wù)開展、增值服務(wù)板塊收入大幅提升以及公司收入結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。同時(shí)，公司積極推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化及精細(xì)化管理，企業(yè)毛利潤與凈利潤增速均較2020年大幅提升，其中，毛利潤增速較2020年提高26個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤增速較2020年提高40個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019-2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)毛利、凈利潤及增長(zhǎng)情況

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從不同業(yè)務(wù)板塊的盈利能力看，社區(qū)增值服務(wù)是遠(yuǎn)洋服務(wù)毛利率最高的業(yè)務(wù)板塊，雖然受到新冠疫情的不利沖擊，2021年社區(qū)增值服務(wù)的毛利率水仍保持在40%的高位。物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)毛利率與社區(qū)增值服務(wù)的毛利率均穩(wěn)中有升，兩者都穩(wěn)定在20%上下，公司精細(xì)化管理與標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)是穩(wěn)定毛利率的基石。

圖：2020-2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)各業(yè)務(wù)毛利及毛利率水平

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四、商寫板塊增長(zhǎng)迅速，新動(dòng)力引擎優(yōu)勢(shì)凸顯

遠(yuǎn)洋服務(wù)為購物中心及寫字樓項(xiàng)目提供包含商業(yè)運(yùn)營服務(wù)與物業(yè)管理服務(wù)在內(nèi)的綜合服務(wù)，2021年，公司來自商寫運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的收入為462.1百萬元，同比增長(zhǎng)約28%。；來自購物中心的商寫運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)收入為251.9百萬元，同比增長(zhǎng)約23%。商業(yè)物業(yè)管理面積732.2萬平方米，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)合約面積210.3萬平方米。其運(yùn)營的購物中心客流量同比增長(zhǎng)29%，購物中心平均出租率達(dá)95%，購物中心銷售額同比增長(zhǎng)29%。寫字樓租金收入同比增長(zhǎng)22%，新增第三方寫字樓外拓項(xiàng)目3個(gè)，寫字樓出租率同比提升10.2個(gè)百分點(diǎn)。公司高品質(zhì)商業(yè)運(yùn)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，通過“里系”、“堤港系”、“未來系”三大產(chǎn)品線運(yùn)營購物中心，“里系”、“堤港系”定位為城市旗艦商業(yè)綜合體，“未來系”定位城市社區(qū)商業(yè)中心，線下流量入口優(yōu)勢(shì)與穩(wěn)定租金收入抬升公司運(yùn)營的各類綜合體商業(yè)價(jià)值，商寫板塊作為公司新動(dòng)力引擎的優(yōu)勢(shì)不斷凸顯。

五、結(jié)語

2021年是遠(yuǎn)洋服務(wù)上市之后首個(gè)完整年度，公司合約管理規(guī)模站上億方新臺(tái)階，過去一年公司市場(chǎng)化拓展成效顯著，完成一系列高質(zhì)量收并購。社區(qū)增值服務(wù)收入大幅增加，收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，公司積極布局智慧城市、智慧物業(yè)，打造智慧科技物業(yè)平臺(tái)。站在新的起點(diǎn)，公司將繼續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，深耕社區(qū)增值服務(wù)賽道，優(yōu)化商寫板塊物管+資管的全鏈條服務(wù)，堅(jiān)持“匠心服務(wù)用戶”。