早期憑借三四線城市紅利，快速躋身千億房企的中梁控股（02772.HK）正在調(diào)整未來(lái)發(fā)展策略。?
自2018年成功上市后，中梁合約銷售額增速逐年下滑，分別為56.39%、50.25%、10.69%。
3月31日，中梁控股發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)公告。公告顯示，2021年，中梁累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1718億元，完成年初制定銷售目標(biāo)的95.4%。
報(bào)告期內(nèi)，中梁控股依然實(shí)現(xiàn)761.1億元的總收入，同比增長(zhǎng)15.4%，主要來(lái)源為物業(yè)銷售。其中，長(zhǎng)三角城市銷售收入占48.2%，中西部城市銷售收入占比38.2%。
投資轉(zhuǎn)向二線城市
截至2021年末，中梁控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余276.1億元，同比減少約19.3%。有息負(fù)債約402億元，同比下降26%，凈負(fù)債率35.4%，融資成本約9%。
從“三道紅線”來(lái)看，截至2021年末，中梁控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為75.8%，凈負(fù)債率35.4%，現(xiàn)金短債比大于1。雖然相比2020年公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，但仍然高于要求的70%。?
公告數(shù)據(jù)顯示，2021年，中梁控股股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)29.9億元，同比減少約20.3%；歸屬股東凈利潤(rùn)27.03億元，同比減少27.8%。
長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)股的機(jī)構(gòu)人士李玥（化名）向時(shí)代周報(bào)記者表示，近年，由于三四線城市項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)逐步增加，為了避免把“雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，中梁的投資有意識(shí)地向二線城市轉(zhuǎn)向。但二線城市一直就是各大房企的必爭(zhēng)之地，激烈競(jìng)爭(zhēng)下，企業(yè)利潤(rùn)率的降低也不可避免。
從中梁2021年披露的拿地?cái)?shù)據(jù)看，2021年中梁控股連同合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司的土地投資總額為526億元，在累計(jì)新增的85個(gè)項(xiàng)目中，來(lái)自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約17%，其他二線城市占22%，三線城市占比51%，四線城市占比約10%。按經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分，長(zhǎng)三角城市的土地投資占比為54%。?
中梁在年報(bào)中表示，2021年上半年，公司拿地策略采取避開(kāi)地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市，在眾多的二三線城市有效分散投資。到了下半年，公司考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變得難以預(yù)料，土地投資維持在最低水平以保留現(xiàn)金。
“盡管2021年土地投資有所放緩，公司仍有充足的可售貨值支持未來(lái)的發(fā)展。”報(bào)告稱。
組織“瘦身”聚焦主業(yè)
李玥表示，為應(yīng)對(duì)無(wú)法預(yù)計(jì)的行業(yè)形勢(shì)，2022年初至今，中梁還曾主動(dòng)對(duì)組織進(jìn)行調(diào)整和精簡(jiǎn)，這一點(diǎn)也在年報(bào)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。
據(jù)最新年報(bào)披露，截至2021年12月31日止，中梁控股有合共10317名全職雇員，按年減少了2968人，人員減少率達(dá)到22%。2021年全年員工成本為20.65億元，同比減少1.88億元，人均成本為20萬(wàn)元。
“從中梁創(chuàng)始人楊劍夫婦以31.29億元出售旗下物業(yè)子公司中梁百悅智佳股權(quán)一事中，我們還可以看到，未來(lái)中梁控股或?qū)⒏泳劢褂谧陨淼牡禺a(chǎn)主業(yè)，通過(guò)‘賣子’，保存適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金流，以避免出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?！崩瞰h表示。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2023年6月之前，中梁控股約有11億美元離岸債券到期。
惠譽(yù)方面認(rèn)為，中梁控股未來(lái)數(shù)月到期的資本市場(chǎng)債務(wù)再融資的不確定性增加。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的合同銷售額收窄趨勢(shì)比惠譽(yù)過(guò)去數(shù)月的預(yù)期更嚴(yán)重。在資本市場(chǎng)渠道仍然受限的情況下，中梁需要依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)償還2022年到期的債務(wù)。