相比往年，多家房企2021年財報“難產(chǎn)”。而從已公布的房企財報中，不難看出行業(yè)正發(fā)生實質(zhì)性變化。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，A股上市房企有約30家已披露2021年財報，而H股已披露2021年財報的房企超80家，其中，A+H股合計超60家房企凈利潤同比出現(xiàn)下滑。
有業(yè)內(nèi)人士表示：“已發(fā)布年報的企業(yè)存在一些共同特征，首先是銷售增速大幅放緩，多數(shù)房企增長幅度在10%以內(nèi)，部分房企甚至是負增長，幾乎80%的房企不能完成年初定下的銷售目標?！?/p>
從目前已公布年報的內(nèi)房股業(yè)績數(shù)據(jù)來看，房企整體盈利能力繼續(xù)走低，毛利率均值為24.5%，同比下滑3.7個百分點；營業(yè)收入增加16%，但凈利潤卻下滑了26%，“增收不增利”現(xiàn)象明顯。
多種因素致房企凈利下滑
據(jù)財聯(lián)社不完全統(tǒng)計，目前A股已披露2021年度業(yè)績房企中，超10家房企凈利潤同比下滑，包括萬科、新城控股、招商蛇口、華僑城A、金融街、信達地產(chǎn)、北辰實業(yè)、中華企業(yè)、冠城大通、陽光股份等。
H股已披露2021年度業(yè)績房企中，約50家房企凈利潤數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比下滑，其中超10家房企凈利潤為負數(shù)，即處于虧損狀態(tài)。
分析人士指出，2021年下半年以來，市場行情驟然變冷，為了實現(xiàn)快速去化、快速回籠資金，房企采用各種降價促銷手段，因此項目的整體利潤難有保障。
“結轉(zhuǎn)項目的毛利潤率較前期降低，所以房企利潤情況普遍不理想；經(jīng)營型業(yè)務為主的企業(yè)，受疫情影響，文旅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)項目經(jīng)營情況不佳?！毙袠I(yè)專家表示。
浙商證券地產(chǎn)分析師楊凡告訴記者，造成房企凈利潤下滑的原因是多方面的，其中，毛利率下滑和計提減值對凈利潤影響最大。
值得一提的是，目前各房企采取的會計準則不同，也會影響其凈利潤數(shù)據(jù)的最終呈現(xiàn)，例如萬科采取的會計準則是成本法，而其他房企采取的是估值法。
數(shù)據(jù)顯示，2021年萬科集團歸屬于上市公司股東的凈利潤225億元，同比下降45.7%。
在萬科2021年度業(yè)績會上，有投資者認為萬科采取成本法會導致利潤呈現(xiàn)過于保守，并詢問萬科，未來會不會考慮將成本法轉(zhuǎn)成公允價值計量法。
對此，萬科集團CFO韓慧華表示，“用成本法會對萬科的費率、毛利率都有一定影響，并且估值沒有辦法動態(tài)體現(xiàn)，一來一去對凈利的折損是比較大的，但在行業(yè)周期變化的時候，用估值法容易對會計報表造成波動，在這種情況下我們在會計政策的選擇上偏向于更穩(wěn)健的方法，這也是我們長期堅持成本法的考慮?！?/p>
不過，另有分析指出，如果企業(yè)資產(chǎn)價格上升，成本法會使得利潤的呈現(xiàn)更為保守，但如果資產(chǎn)價格下降，估值法對利潤的體現(xiàn)則更為客觀。
高毛利率時代一去不復返
未來房地產(chǎn)業(yè)毛利率將逐步回歸至合理區(qū)間，已逐漸成為行業(yè)共識。
“房企采取一系列行動和舉措來減緩利潤下滑的速度，所以才有了精細化管理、組織架構調(diào)整等等，最大化的去壓縮任何可能出現(xiàn)的成本開支，盡可能的留出利潤空間?！睏罘脖硎?。
即使房企利潤表現(xiàn)得到改善，但早年的高利潤情況已經(jīng)不可能持續(xù)，接近制造業(yè)的利潤水平將是大勢所趨。
新城控股董事長王曉松在2021年度業(yè)績會上也認為，房地產(chǎn)會從類金融行業(yè)回歸制造業(yè)屬性。
就毛利率問題，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財務總監(jiān)陳偉健公開表示，房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去，在限地價、限房價的情況下，土地增值的空間非常小，這無疑將對毛利率造成影響。
華潤置地管理層在2021年業(yè)績會上表示，行業(yè)毛利率回歸20%左右是一個共識，“主要原因是2017、2018年的高地價導致毛利率下降，在宏觀調(diào)控下，未來行業(yè)回不到過去30%的高毛利時代?！比f科集團總裁祝九勝則稱，萬科未來開發(fā)毛利率可維持在20%水準。
對于毛利率回調(diào)帶來的行業(yè)變化，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式需要轉(zhuǎn)型，在這一個過程中必然會存在陣痛期，企業(yè)需要順應市場變化，創(chuàng)新發(fā)展模式。