2022年以來，房地產(chǎn)市場維穩(wěn)信號明顯，政策調(diào)整力度不斷加大，各地政府因城施策，但市場信心仍在修復(fù)當中。根據(jù)中指院監(jiān)測，2022年3月，昆明主城區(qū)商品住宅供應(yīng)35.0萬㎡，成交38.2萬㎡，市場量價同比大幅縮減。土地市場供需仍維持在低位水平，3月商品房用地供應(yīng)規(guī)劃建面17.0萬㎡，成交規(guī)劃建面16.7萬㎡，供需同比降幅過半，成交樓面均價受去年低基數(shù)影響，同比增幅明顯。但從環(huán)比來看，昆明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)止跌回暖信號。

2022年1-3月大昆明房企銷售業(yè)績TOP20

數(shù)據(jù)說明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2022年1月1日至2022年3月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS在昆明的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考企業(yè)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，經(jīng)課題組嚴格審核納入統(tǒng)計。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。

2022年1-3月，昆明市房企TOP20商品房銷售金額為142.5億元，同比下降51.4%；銷售面積為121.0萬㎡，同比下降45.3%。銷售金額TOP3房企分別為俊發(fā)集團、碧桂園和萬科，均超過10億，其中俊發(fā)集團銷售金額達22.0億元，是區(qū)域銷售金額唯一超過20億元的房企，穩(wěn)守區(qū)域榜首。TOP5房企銷售金額門檻超過8億元。從銷售面積來看，TOP3房企銷售面積均超9萬㎡，分別為俊發(fā)集團、碧桂園和云南省房，其中俊發(fā)集團銷售面積19.1萬㎡，領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。

▍全國政策關(guān)鍵詞：中央積極維穩(wěn)，各地政策解綁

中央積極維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，各地紛紛刺激需求

表：2022年1-3月各地房地產(chǎn)寬松政策梳理

2022年以來，中央及各部委密集出臺各種政策措施，從支持合理住房需求釋放、防范化解房企風險、滿足市場主體合理融資需求、加大住房租賃金融支持、放寬預(yù)售資金監(jiān)管額度等方面入手，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。與此同時，各地政府靈活施策，對原有政策紛紛解綁，如放松限購、限售政策、降低首付比例、調(diào)整公積金政策等，注重刺激消費需求，其中，鄭州尤為明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，1-3月60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次，政策維穩(wěn)信號強烈。

▍昆明市場關(guān)鍵詞：供需相當，量價齊跌，市場企穩(wěn)

商品住宅市場供需基本持平，同比量價齊跌

圖：2021.01-2022.03昆明主城區(qū)商品住宅量價情況

2022年3月，昆明主城五區(qū)商品住宅供應(yīng)35.0萬㎡，同比下跌近半，達49.6%，成交38.2萬㎡，同比下滑52.1%，但從環(huán)比看市場有轉(zhuǎn)暖跡象，供需出現(xiàn)明顯放量。1-3月，昆明主城五區(qū)商品住宅供應(yīng)96.9萬㎡，同比下跌21.9%，成交99.0萬㎡，同比降幅達42.4%。從銷售價格來看，3月昆明主城商品住宅銷售價格為14586元/㎡，受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性影響，環(huán)比略有回調(diào)，但與去年同期相比，下滑幅度較為明顯?？傮w來看，1-3月市場供需基本平衡，但供需總量較低，市場呈現(xiàn)量縮價跌局面，市場環(huán)境雖有企穩(wěn)但仍有待繼續(xù)改善。

▍昆明土地關(guān)鍵詞：供需同比縮量，“零”溢價

商品房用地供需同比急劇縮量，市場持續(xù)低迷

圖：2021.01-2022.03昆明主城區(qū)商品房用地供需情況

2022年3月，昆明主城區(qū)商品房用地推出規(guī)劃建面17.0萬㎡，同比下降73.0%，成交規(guī)劃建面16.7萬㎡，同比降幅過半，達61.5%，但從環(huán)比看市場成交明顯回升?？傮w來看，1-3月昆明主城區(qū)商品房用地推出規(guī)劃建面36.9萬㎡，同比下降71.9%，成交規(guī)劃建面49.9萬㎡，同比下降27.0%。房地產(chǎn)政策雖有松綁，但政策效應(yīng)尚未傳導至土地市場，土地供需仍低位徘徊，市場持續(xù)低迷。

成交樓面均價有回升，長期“零”溢價成交

圖：2021.01-2022.03年昆明主城區(qū)商品房成交樓面均價及溢價率

2022年3月昆明主城區(qū)商品房用地成交樓面均價為2928元/㎡，去年同期成交地塊由于位置及地塊性質(zhì)原因，成交樓面均價較低，受低基數(shù)影響，今年3月成交樓面均價同比增長近兩倍，且成交樓面均價環(huán)比增幅同樣明顯。但是，從溢價率來看，企業(yè)受多重因素影響，拿地意愿不足，市場長期“零”溢價成交，土地市場萎靡不振。

商住用地成交盤點

圖：商住用地成交分布圖

2022年1-3月，昆明主城區(qū)共成交7宗商住用地。其中，官渡區(qū)成交4宗，成交規(guī)劃建面27.2萬㎡，占總成交的54.5%；五華區(qū)成交2宗，成交規(guī)劃建面18.3萬㎡；呈貢區(qū)成交1宗，成交規(guī)劃建面4.5萬㎡。

成交地塊中，官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處KCGD2020-4-A2純住宅地塊由招商蛇口以13076元/㎡的樓面價摘得，為1-3月最高樓面單價地塊；官渡區(qū)六甲街道辦事處KCGD2021-1-A1純住宅地塊由德潤和綠城以4.9億元的總價聯(lián)合獲得，成為1-3月攬金最多的地塊。

小結(jié)

2022年經(jīng)濟面臨下行壓力，房地產(chǎn)市場政策寬松力度空前，各地不斷因城施策，尋求市場恢復(fù)，但受疫情反復(fù)影響，消費需求延緩，市場反應(yīng)未達預(yù)期。但是疫情過后，隨著社會經(jīng)濟逐步恢復(fù)，“穩(wěn)增長”政策持續(xù)推出，消費需求也將步入正軌，房地產(chǎn)市場仍可期待。