2021年，房企增速降低、利潤下滑成為行業(yè)新常態(tài)。不過，“東方不亮西方亮”，隨著國內(nèi)消費逐漸恢復，房企的投資性物業(yè)表現(xiàn)交出了比開發(fā)物業(yè)更亮眼的表現(xiàn)。
時代財經(jīng)梳理萬科、華潤置地、新城控股、龍湖、恒隆地產(chǎn)等多家代表性房企的2021年年報發(fā)現(xiàn)，當房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務銷售趨緩、利潤變薄時，房企投資性物業(yè)表現(xiàn)出較強的抗壓能力，租金收入增速甚至超40%，遠超地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，租金收入呈現(xiàn)同比正增長，與2020年初疫情剛爆發(fā)時多家房企減免租金、與租戶共同抗擊疫情有一定關系，但主要還是與經(jīng)營性物業(yè)的收入模式與增長機制有關。
“經(jīng)營性物業(yè)租約一般周期比較長，設定有租金調(diào)漲機制，而且往往約定了流水分成條款，可以隨著租戶營收的改善而提升；另外，運營方一般還擁有根據(jù)租戶經(jīng)營狀況和自身需要，調(diào)整、優(yōu)化租戶與品牌組合、從而不斷提升自身綜合收益的主動權?！?柏文喜表示。
收租靚過賣樓
2021年，華潤置地錄得營收2121.1億元，同比上漲18.1%，但毛利率為近十年來最低，全年綜合毛利潤率27.0%，同比下降3.9個百分點。
相比之下，投資物業(yè)表現(xiàn)亮眼：租金收入同比上漲36.3%，達174億元，其中購物中心租金收入達139億元，按年增長38.1%，購物中心零售額按年增長了45%至1072億元。其中，深圳萬象城2021年銷售額就達到130億元，其次為沈陽萬象城和杭州萬象城，分別錄得銷售額85億元和80億元。
2021年，龍湖的投資物業(yè)不含稅租金收入為104.1億元，其中，商場總體租金收入同比增長40%至81.5億元，出租率維持在97%；長租公寓全年租金收入貢獻22.3億。截至2021年末，龍湖共開業(yè)61個商場，分布在13個重點城市，開業(yè)建面594萬平方米。目前，龍湖累計獲取商業(yè)項目超過120個。
新城控股商業(yè)運營收入增速更高一些，全年總收入86.39億元，同比增長51%。截至2021年底，新城控股已開業(yè)125座吾悅廣場，整體出租率為97.63%，客流總量10.59億人次，較2020年增長63%，銷售總額572億元，較2020年增長79%，物業(yè)出租及管理毛利率更達到72.64%。
而萬科2021年商業(yè)業(yè)務(含非并表項目)營業(yè)收入76.22億元，同比增長20.57%。其中，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入52.3億元，同比增長23.9%，整體出租率95.3%。
租賃收入的增長也有力支撐了港資房企恒隆地產(chǎn)的業(yè)績增長。董事長陳啟宗在致股東函中表示，雖然恒隆地產(chǎn)2021年內(nèi)未錄得物業(yè)銷售收入，但單是租賃收入便超過100億港元，創(chuàng)歷史新高。其中，內(nèi)地市場占其總租賃收入的67%，即69億港元，同比增長31%。
“十座購物商場的租賃收入，以人民幣計增長了25%。撇除去年（注：2021年）3月開業(yè)的武漢恒隆廣場，我們六座高端購物商場的租賃收入增長介乎12%至47%之間，平均升幅為25%。”陳啟宗稱。
與2019年數(shù)據(jù)對比，2021年內(nèi)地投資物業(yè)表現(xiàn)也超過疫情前水平。年報數(shù)據(jù)顯示，2019年，華潤置地的投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為120.3?億元，按年增長26.3%；恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃的總收入為港幣85.56億元，增加5%；新城控股吾悅廣場實現(xiàn)租金及管理費收入40.69億元。
不過，租金收入增長也并非全面開花。重倉了大量商業(yè)項目的富力地產(chǎn)，在合約銷售約1202億元、同比下降13.39%的同時，投資物業(yè)租金收入也減少8%，由2020年的11.58億元減少至10.66億元。對比2019年數(shù)據(jù)，富力商業(yè)運營板塊更顯乏力。2019年全年，其商業(yè)運營板塊運營收入達15億元，同比上升了12%。
商管資產(chǎn)成現(xiàn)金蓄水池
“開發(fā)業(yè)務是公司區(qū)域深耕的一個壓艙石，商業(yè)管理則提供了穿越周期，穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流?！?新城控股聯(lián)席總裁曲德君在2021年業(yè)績會上如是稱。
截至2021年末，新城控股在全國布局了189座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理的有130座，商管業(yè)務收入占營收比重日漸增大，2021年占比為5.1%，較上年提高1.4個百分點。
作為曾推動萬達商業(yè)迅速做大規(guī)模、鋪開全國布局的萬達老臣，曲德君深知商管資產(chǎn)在現(xiàn)金蓄水池方面的作用。
近幾年來，受調(diào)控政策尤其是融資緊縮的影響，多家房企在“去杠桿、降負債”的道路上如履薄冰。早早開始從住宅地產(chǎn)業(yè)務向商業(yè)地產(chǎn)轉型的萬達集團，憑借核心產(chǎn)品萬達廣場，反而在行業(yè)轉型中相對從容。2019年，萬達商管集團實現(xiàn)收入434.8億元，目標完成率達100.3%。租金收入384.8億元，同比增長17.8%。
當物業(yè)銷售的高周轉和高毛利難以為繼，成熟的投資物業(yè)組合或?qū)⒅ζ髽I(yè)在逆境中跑贏行業(yè)，房企也多開始在此賽道發(fā)力。如華潤置地就立志做“包租公”，于2021年初提出要在“‘十四五’期間再造一個華潤置地”，即5年后在2020年的基礎上實現(xiàn)權益簽約額和租金收入雙翻番。照此目標推算，到2025年，華潤置地租金收入將達300億元以上。
柏文喜認為，在房地產(chǎn)行業(yè)形勢走弱時，出現(xiàn)了一些運營較好的經(jīng)營性物業(yè)租金收入與漲幅都比較可觀的現(xiàn)象。這也是龍湖、萬科等龍頭企業(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略中提升對經(jīng)營性業(yè)務的投入和資源配置、實現(xiàn)開發(fā)與經(jīng)營并重的主要原因，這一點值得房企借鑒與參考。
不過，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著同質(zhì)化競爭激烈的困境，發(fā)展模式也存在著輕重之爭，萬達商管就已全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。錦麟商業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人盧偉琦對時代財經(jīng)稱，未來商業(yè)地產(chǎn)應向REITs方向發(fā)展，可以減輕企業(yè)的資金緊張，更好利用民間資本。不過，他也坦言，如何把REITs規(guī)范推進市場化是比較復雜的議題。