各位嘉賓及線上的朋友們，下午好，下面我來發(fā)布《2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告》。我將從資本表現(xiàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展研判等三個(gè)方面進(jìn)行解讀。
（一）資本表現(xiàn)：市場(chǎng)估值整體回落，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的價(jià)值彰顯
截至2022年5月13日，物業(yè)服務(wù)行業(yè)共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調(diào)整，到2022年5月13日下降到4464.9億港元。2021年一季度，港股物業(yè)服務(wù)板塊與恒生指數(shù)波動(dòng)相對(duì)接近，在2021年二季度超過恒生指數(shù)增長(zhǎng)幅度，在年中達(dá)到階段性的高點(diǎn)。但2021年6月底出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，恒生指數(shù)和物業(yè)公司股價(jià)一路下挫，二者走勢(shì)形成的剪刀差逐步擴(kuò)大，在2022年2月后加速下跌，3-4月跌幅收窄，但仍沒有改變下降趨勢(shì)。與房地產(chǎn)板塊相比，物業(yè)服務(wù)板塊走勢(shì)也比較弱。
從市盈率水平來看，2021年上半年，物業(yè)板塊整體估值水平較高，市盈率均值最高達(dá)到41.3倍。但接下來回落明顯，至2022年1月初才進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。截至2022年5月13日，港股物業(yè)服務(wù)板塊平均市盈率為13.0倍，高于恒生指數(shù)平均水平（9.1倍），資本市場(chǎng)仍保持對(duì)物業(yè)服務(wù)板塊的關(guān)注度。其中，奧克斯國(guó)際、力高健康生活、華潤(rùn)萬象生活的市盈率目前仍然較高，超過了40倍，市盈率排名前十的公司均值為30.3倍。自2021年初以來，第一服務(wù)控股、中海物業(yè)和建發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)了市盈率正增長(zhǎng)，漲幅分別達(dá)到49.2%、25.4%和0.8%。
從資本市場(chǎng)整體表現(xiàn)來看，2021年至今物業(yè)服務(wù)上市公司先揚(yáng)后抑，市值、股價(jià)、市盈率從年中開始，進(jìn)入下降通道，新股發(fā)行也出現(xiàn)大面積破發(fā)。究其原因，可以從三方面考慮：
（1）前期高增長(zhǎng)帶來內(nèi)在調(diào)整需求
港股物業(yè)板塊已實(shí)現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間快速增長(zhǎng)，積累了大量獲利盤，自身存在較大回調(diào)壓力。
（2）外部環(huán)境影響
受全球疫情、俄烏沖突以及中美博弈等外部事件影響，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨隱憂，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)受到挑戰(zhàn)，香港資本市場(chǎng)也不能幸免，物業(yè)板塊在大盤整體帶動(dòng)下進(jìn)入下降通道。
（3）部分關(guān)聯(lián)企業(yè)影響
部分房地產(chǎn)企業(yè)為解”燃眉之急“，讓物業(yè)公司為其“輸血”，為物業(yè)上市公司帶來隱患，在一定程度上打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延，使物業(yè)板塊加速探底。
盡管物業(yè)板塊整體低迷，但也應(yīng)看到，仍然有不少優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司經(jīng)受住了考驗(yàn)，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。簡(jiǎn)言之：穩(wěn)健關(guān)聯(lián)企業(yè)護(hù)航，自身高質(zhì)量增長(zhǎng)，鑄就堅(jiān)如磐石高價(jià)值公司。如中海物業(yè)、和泓服務(wù)、奧克斯國(guó)際、濱江服務(wù)和建發(fā)物業(yè)等。
（二）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：規(guī)模與效率齊飛，財(cái)富創(chuàng)造后勁充足
從企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來看，2021年全年，物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增長(zhǎng)44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長(zhǎng)37.6%。從在管面積排名前十的上市公司來看，從整體的存量來看，有的主要來自關(guān)聯(lián)方面積，如中海物業(yè)和融創(chuàng)服務(wù)，來自關(guān)聯(lián)公司的面積比例分別為72.4%、62.88%；有的企業(yè)，比如碧桂園服務(wù)，第三方拓展和承接關(guān)聯(lián)公司雙輪驅(qū)動(dòng)，基本是1：1的比例。第三，比如雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、世茂服務(wù)等，主要通過市場(chǎng)化手段拓展在管面積，來自第三方的管理面積占比分別為82.4%、60.0%和75.8%。但是，目前關(guān)聯(lián)方占比比較大的企業(yè)，也在積極進(jìn)行外拓，如中海物業(yè)，2021年全年新增項(xiàng)目中，來自關(guān)聯(lián)公司的面積為2000萬平米，占比34.2%；來自第三方的面積為5000萬平米，占比為65.8%。總體來看，物業(yè)上市公司第三方拓展面積占比平均達(dá)到了57.1%，較上年度增加10.3個(gè)百分點(diǎn)。
在過去的一年中，資本市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)就是并購，并購市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：第一，并購事件和金額再創(chuàng)新高，2021年全年，已披露的并購交易數(shù)量約71筆，涉及交易金額約333.3億元，刷新歷史記錄；第二，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的眾多。第三，估值回歸理性，平均市盈率12倍。2021年，物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)收均值達(dá)33.7億元，較上年增加11.1億元。營(yíng)收破百億的公司有4家，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)和保利物業(yè)。從收入構(gòu)成看，多種經(jīng)營(yíng)收入占比平均約四成。其中，占比超過50%的公司目前有14家。
2021年物業(yè)上市公司的多種經(jīng)營(yíng)收入均值為14.0億元，同比大幅增長(zhǎng)55.5%。其中，社區(qū)增值服務(wù)收入均值達(dá)到6.2億元，大幅增長(zhǎng)68.6%。同時(shí)，企業(yè)走出社區(qū)，走向城市。例如，2021?年碧桂園服務(wù)城市服務(wù)收入?45.3?億元，占營(yíng)業(yè)收入的?15.7%，同比增速高達(dá)412.3%；保利物業(yè)城市服務(wù)收入19.62億元，占營(yíng)收?13.6%，同比增長(zhǎng)?81.8%。
2021年全年，上市物業(yè)公司毛利潤(rùn)均值9.1億元，同比增長(zhǎng)44.1%，凈利潤(rùn)均值4.5億元，同比大漲50.1%。毛利率均值和凈利率均值分別為29.1%和13.2%。其中，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率均值為24.1%，多種經(jīng)營(yíng)毛利率均值達(dá)到35.6%。
物業(yè)上市公司的儲(chǔ)備面積均值為5800萬平方米，同比增長(zhǎng)24.0%，儲(chǔ)備面積占在管面積均值的53%。儲(chǔ)備面積排名前十的企業(yè)均值達(dá)到2.05億平方米，是全部上市公司均值的3.4倍。其中，綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)、建業(yè)新生活等3家企業(yè)的儲(chǔ)備面積和在管面積相當(dāng)，企業(yè)的在管規(guī)模翻倍式增長(zhǎng)指日可待。
物業(yè)上市公司的凈資產(chǎn)收益率由2020年的41.2%下降到20.8%，但仍高于恒生指數(shù)成分股14.5%的均值?。投入資本回報(bào)率（ROIC）由26.4%降低到20.0%，但仍保持著高于15%的水平，且顯著高于香港市場(chǎng)平均水平。
（三）發(fā)展研判：行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)有望突破，資本市場(chǎng)期待價(jià)值回歸
通過上面兩個(gè)部分的講述，我們可以看到：一、物業(yè)板塊超跌嚴(yán)重，甚至比地產(chǎn)板塊跌得都要狠；市盈率已經(jīng)跌回到2018年11月，當(dāng)時(shí)的營(yíng)收均值只有現(xiàn)在的三分之二，凈利潤(rùn)均值只有現(xiàn)在的60%，每股收益只有現(xiàn)在的一半。
同時(shí)，板塊的基本面又一如既往得好：各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)基本都保持了40%以上的增長(zhǎng)。經(jīng)過兩年多的疫情考驗(yàn)，物業(yè)公司也充分彰顯出自身的民生屬性，行業(yè)價(jià)值達(dá)到了新的高度。
除了基本面向好之外，我們還有多項(xiàng)業(yè)務(wù)正在進(jìn)行，圍繞平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、非住宅業(yè)務(wù)和城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)方向，期待更大的突破與快速發(fā)展，屆時(shí)，行業(yè)的想象空間將不再是想象，而是扎扎實(shí)實(shí)的業(yè)績(jī)和增長(zhǎng)。?基本面好、發(fā)展前景大概率兌現(xiàn)、超跌嚴(yán)重，我們有理由相信，物業(yè)依然是好行業(yè)，資本價(jià)值理應(yīng)向上回歸！