惠譽確認越秀地產股份有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“BBB-”，展望穩(wěn)定。

惠譽還確認了越秀地產的高級無抵押評級，由越秀地產子公司卓?？毓捎邢薰景l(fā)行、越秀地產擔保的MTN計劃評級，以及由子公司卓?？毓捎邢薰竞豌坝邢薰景l(fā)行、越秀地產擔保的未償票據評級為“BBB-”。

惠譽評定越秀地產的獨立信用狀況為“bb”是基于，越秀地產的杠桿率適中，在行業(yè)低迷時期的合同銷售具備韌性，以及由于其為國有企業(yè)，具備充足的流動性和強大的融資渠道。上述因素抵消了其較小的規(guī)模和較低的多元化程度。

【資料圖】

根據惠譽標準下的“母公司強子公司弱”方法，對越秀地產的SCP上調兩個子級得出評級?；葑u評定越秀地產與越秀集團之間法律層面的關聯(lián)性為“弱”、運營層面和戰(zhàn)略層面的關聯(lián)性為“中等”。惠譽相信，政府對越秀集團的支持將流向越秀地產，因為越秀地產是越秀集團的一個組成部分，在廣州地鐵擴建和城市更新中發(fā)揮著重要作用。

戰(zhàn)略關聯(lián)性“中等”，越秀地產是越秀集團的核心子公司之一，約占其EBITDA總額和所用資本的40%。越秀地產得到廣州市政府的支持，與廣州其他國有企業(yè)合作合作使用土地資源。廣州另一家國有企業(yè)廣州地鐵（Guangzhou?Metro）是越秀地產的第二大股東，持有19.9%的股權，這加快了越秀地產對地鐵沿線項目的收購。

運營關聯(lián)性“中等”，越秀地產和越秀集團在金融服務、交通基礎設施和農業(yè)領域的其他業(yè)務之間的經營重疊范圍有限。然而，越秀地產的五位執(zhí)行董事中有三位來自越秀集團的管理團隊，兩者的管理水平和品牌重疊度很高。此外，惠譽認為品牌聲譽對于維護整個越秀集團的客戶信心和銀行關系至關重要。

此外，惠譽表示，2022年上半年該公司合同銷售額同比增長3%，達到490億元人民幣，跑贏同期內銷售額下滑的市場表現(xiàn)，這是由于該公司推出了質量較高的項目，其中許多項目位于廣州市中心，以及由于其國有企業(yè)地位而增強的購房者信心。

惠譽預測，在惠譽的評級案例中，越秀地產的合同總銷售額將在2022年下降10%至1040億元人民幣，這意味著下半年的銷售額將下降19%。惠譽認為這一預測已足夠保守，因為中國房地產市場的銷售額增長在2021年下半年開始放緩。相比之下，管理層的目標是銷售額達到1235億元人民幣。

2021年財務透明度和現(xiàn)金回款保持穩(wěn)健，2021年的隱含現(xiàn)金回款率為64%?；葑u預計2022年的基礎現(xiàn)金回款率將保持較高水平，因為向購房者提供的更優(yōu)惠付款條件被寬松政策和加快批準抵押貸款帶來的益處所抵消。

惠譽預測杠桿率將遠低于45%，若高于這一水平，惠譽將考慮采取負面評級行動?；葑u認為，越秀地產擁有相當龐大的土地儲備，使其能夠在土地收購方面保持紀律。2021年底，越秀地產的杠桿率保持穩(wěn)定在32.0%（2020年底為31.3%）。該公司61%的銷售收益用于土地收購，2022年的預算約為40%。根據管理層的指引，惠譽假設2022年40%的銷售收益將用于土地收購。

惠譽認為，越秀地產作為一家國有企業(yè)，其經營業(yè)績具有韌性，因此繼續(xù)擁有強大的融資機會。2022年上半年，越秀地產分發(fā)行了四期合計72.5億元人民幣的在岸債券，利息成本為2.9%-3.8%，用于為到期的在岸債務再融資。2021年越秀地產的平均融資成本為4.26%（2020年：4.62%），惠譽預計越秀地產的融資成本將保持較低水平，因為該公司可以獲得低成本的境內融資。

2021年越秀地產房地產開發(fā)業(yè)務的毛利率為22%，低于2020年的24%。最近合同銷售的毛利率約為20%，管理層預計將保持在這一水平。盡管由于行業(yè)疲軟，公共土地市場的競爭激烈程度下降，但關鍵城市的優(yōu)質土地仍然供不應求，管理層預計，在價格設有上限的情況下，利潤率不會提高。