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和很多上半年銷售迅速下滑,資金回籠不暢,又遭遇銀行抽貸的同行相比。濱江集團2022年上半年的表現(xiàn),堪稱模范。后者上半年創(chuàng)造了兩個紀錄,一是融資成本創(chuàng)造新低。截止6月30日,平均融資成本為4.7%,較上年末下降0.2個百分點;二是回籠資金322億元,比去年同期提升6%,遠遠好于行業(yè)同期的表現(xiàn)。
這兩個優(yōu)秀的表現(xiàn),吸引了大量金融機構的關注。在大部分地產股較去年末股價下跌,或者持平,整個A股房地產板塊指數(shù)微漲的情況下,濱江集團的股價卻從去年底的4.43元/股,飆升至截止8月26日的9.46元/股,漲幅達到113.54%。另外,在地產同行普遍融資性現(xiàn)金流凈流出的背景下,濱江成為以銀行為代表的金融機構極少數(shù)可以放心借貸的地產企業(yè),融資性現(xiàn)金流凈額超過114億元,也較多數(shù)同行要好。
財務穩(wěn)定的新藍籌
受大環(huán)境影響,整個地產行業(yè)上半年的表現(xiàn)慘淡。行業(yè)龍頭碧桂園的凈利潤降幅超過60%,歸母凈利潤降幅超過90%;老牌港股地產企業(yè)——九龍倉的歸母凈利下滑也超過9成;中報巨額預虧的地產公司也已經不在少數(shù)。
在這樣的背景下,濱江集團的業(yè)績依然實現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定增長。實現(xiàn)營業(yè)收入106.9億元,實現(xiàn)歸母凈利潤12.84億元,較上年同期增長1.34%,截止2022年上半年末,公司總資產2,523.43億元,歸屬于上市公司股東的凈資產218.05億元,分別較上年同期增長19.18%和5.95%。
另外,公司扣除預收款后的資產負債率為65.47%,凈負債率為85.79%。債務期限構成上,短期債務為178.96億元,占比僅為32.07%,低于期末貨幣資金(197.79億元),現(xiàn)金短債比為1.11倍,可有效覆蓋短期債務。“三道紅線”監(jiān)測指標持續(xù)保持“綠檔”。
特別是尚未結算的預收房款達到1198.5億元,較年初增長28.13%,有力地保障后續(xù)營收和凈利持續(xù)增長。
銷售市場的良好表現(xiàn),是濱江預收房款大幅增長的關鍵。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,1—6?月份,商品房銷售面積?68923?萬平方米,同比下降?22.2%;其中,住宅銷售面積下降?26.6%。商品房銷售額?66072?億元,下降?28.9%;其中,住宅銷售額下降?31.8%。
而濱江集團在今年1—6月銷售額683.93億元,并且權益銷售回籠資金322億元,比去年同期提升6%。因為銷售表現(xiàn)良好,截止6月30日,濱江實現(xiàn)了經營性現(xiàn)金流凈流入4.81億元,比去年同期上升了151.04%。
也是因為優(yōu)于同行的財務表現(xiàn),濱江集團才有能力在今年上半年成功“抄底”土地市場。受房地產市場下行的影響,房地產企業(yè)尤其是民營房地產企業(yè)普遍選擇少拿地,甚至不拿地,有些企業(yè)甚至因此甘脆解散了投資部。
這給了濱江乘機抄底拿地的機會,上半年新增土地儲備項目30個,其中寧波1個,金華1個,杭州28個,進一步鞏固杭州市場份額。報告期內新增項目土地面積合計149.4萬平方米,新增項目計容建筑面積合計366.3萬平方米,新增土儲貨值權益比例57.5%。
市場份額即將進一步擴大
8月19日,浙商證券(601878)發(fā)出了針對濱江集團的最新研報。
根據(jù)后者測算,2022年1-7月濱江集團新增拿地貨值占全國房企新增貨值比例約為8.7%,在所有房企中排名第3位;濱江集團銷售金額占全國房企銷售金額比例約為1.2%,在所有房企中排名第12位。
浙商證券認為,房地產企業(yè)當前拿地貨值市占率隱含了地產企業(yè)未來銷售的理論市占率上限,差值越大說明公司未來銷售市占率提升的彈性越強。公司新增貨值和銷售市占率差值僅次于保利發(fā)展和招商蛇口(001979),位列第3位,銷售市占率提升空間可觀。
上述研報認為,濱江集團的產品質量優(yōu)秀,具有良好的溢價能力,品牌受到高度認可,新推樓盤中簽率普遍不高,說明產品受到購房者追捧;產品進入二手房流通領域房價普遍高于周邊競品20%,具有良好的保值和增值能力。
憑借在杭州房地產市場壓倒性優(yōu)勢,濱江有能力在未來三年內實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的凈利增長。根據(jù)浙商證券的預計,2022年的歸母凈利潤有望實現(xiàn)35億元,而到了2024年則可以達到42億元。
下行周期里的業(yè)績明星
對濱江而言,眼下行業(yè)下行的市場環(huán)境,有機會轉化為業(yè)績增長的推動因素。
濱江提出,全年1500億元-1600億元的銷售目標,并且繼續(xù)保持三省一市,即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。拿地策略上,以銷售為導向,在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲備。權益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為不超過0.6的基礎上保持平衡。
因為,管理層定下的上述原則,濱江在杭州的土儲規(guī)模進一步增大。
根據(jù)統(tǒng)計,杭州2022年上半年經營性用地成交總金額為1522億元,是全國最高的。濱江則是這座城市的拿地金額第一,拿地的總金額是第二名綠城的2.21倍。
按照這一趨勢,濱江在杭州的份額,有希望進一步提高。在杭州市場龍頭地位,將變得更為穩(wěn)固。
截止2022年上半年末,濱江土地儲備中杭州占62%,浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經濟基礎扎實的二三線城市占比22%,浙江省外占比16%。
杭州市場未來的興衰,很大程度上將影響濱江未來三年的業(yè)績。
從過去十年的情況看,杭州相比于全國絕大多數(shù)地方,在人口吸附能力的表現(xiàn)上要好得多。根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的《中國人口普查年鑒-2020》,浙江2010—2020年的10年中,省外流入人口達到1619萬人,僅次于廣東。而流入浙江的省外人口,絕大多數(shù)又被杭州所吸納。僅僅2021年一年,杭州新人口數(shù)就超過23萬人,是長三角城市中新增人口數(shù)量的第一名。
在這樣一個人口常年新增量常年第一的城市,房地產市場常年保持高熱度,顯然就是自然而然的事。根據(jù)中指院的統(tǒng)計,即使是在2022年的上半年,杭州的新房市場總體依然保持供小于求的格局。
憑借著在杭州市場領導地位,城市的人口紅利,將轉化為濱江盈利持續(xù)增長的動力,幫助公司在地產行業(yè)下行周期內,成為行業(yè)的業(yè)績明星。