【中指社群】什么是地產(chǎn)圈？看這里——快速進群，讓自己的圈層轉(zhuǎn)起來~
“做空其實是正常的市場行為，但是造謠不是正常的市場行為。公司的股價或PE比別人好，肯定會遭遇這種事情，對此我們也有所預(yù)料。“2022年8月26日，在龍湖集團（0960.HK）舉行的2022年中期業(yè)績媒體發(fā)布會上，龍湖董事長吳亞軍如是表示。
18天前的8月10日，受商票逾期傳言和瑞銀發(fā)布的研究報告影響，龍湖集團的股價一度跌超19%，收盤時報20.9港元/股，創(chuàng)2019年8月6日以來新低，市值一日內(nèi)蒸發(fā)超246億港元。
【資料圖】
當晚，上海票據(jù)交易所公告表示：龍湖并無商票違約和拒付記錄，并對通過謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責(zé)。
在經(jīng)過了一段時間的市場爭議后，龍湖以其2022年上半年未經(jīng)審核中期業(yè)績公告做出回應(yīng)。作為為數(shù)不多業(yè)績還保持正向增長的房企，從數(shù)據(jù)層面來看，龍湖的基本面依舊穩(wěn)定——營收948億元，同比增長56%；三道紅線全綠；3.99%借貸成本創(chuàng)歷史新低；經(jīng)營性收入首破100億。
“經(jīng)過這次事件以后，大家可能對龍湖看得更加清楚。行業(yè)的底部已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來了，其他同行包括一些表現(xiàn)良好的公司，都能夠跟龍湖一起穿越周期。”吳亞軍如此表示。
營收利潤雙增
在眾多房企業(yè)績承壓之時，龍湖40頁的業(yè)績報告中，多項核心數(shù)據(jù)仍然保持著穩(wěn)定的增長態(tài)勢，其對于龍湖能否順利穿越周期、平穩(wěn)著陸，起了關(guān)鍵性的作用。
以營收和利潤為例：2022年上半年業(yè)績報告顯示，龍湖集團實現(xiàn)營收948億元，同比增長56.38%；毛利201.5億元，同比增長20%；毛利率為21.3%；凈利潤為108.83億元，同比增加7.44%，凈利潤率為11.48%。
億翰研究院認為，在當前地產(chǎn)行業(yè)利潤率普遍承壓的情況下，龍湖的盈利水平仍然處于較高的水平。利潤率增長的背后，是龍湖成本的降低?！巴恋仄骄鐑r率只有5%，其中有一半是零溢價獲取的。”龍湖集團首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績發(fā)布會上表示。
2022年上半年業(yè)績公告顯示，龍湖上半年在北京、?杭州、重慶、成都、合肥等核心城市獲取17個項目，總建面226萬方，權(quán)益地價人民幣131億。
億翰研究院亦表示，由于2021年下半年以來龍湖集團獲取的土地成本明顯改善，且布局的城市能級較高，因此后續(xù)盈利能力有望提升。
不過，雖然營收利潤表現(xiàn)亮眼，但龍湖亦和許多披露業(yè)績的房企一樣，遇到了挑戰(zhàn)，其2022年上半年合同銷售額有所下降，為858.1億元。
分區(qū)域來看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為296.7億元、171.2億元、197.9億元、124億元及68.3億元，分別占龍湖合同銷售額的34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8%。值得一提的是，其中，房企搶灘布局的重鎮(zhèn)長三角區(qū)域的占比進一步提升，較2021年同期提升7個百分點至34.6%。
長三角不僅為龍湖貢獻了最多的合同銷售額，在土儲方面也具有優(yōu)勢。億翰研究院顯示，上半年，龍湖高度聚焦長三角，新增土儲中長三角占比達到了56.3%。
“對于龍湖來說，這意味著龍湖的收入來源和投資布局已經(jīng)實現(xiàn)了優(yōu)化，長三角區(qū)域的優(yōu)先級在龍湖的戰(zhàn)略布局中得以明顯提高?！盜PG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向時代周報記者表示。
經(jīng)營性收入首超百億
“泰坦尼克號撞上冰山那一刻，你再應(yīng)對風(fēng)險已經(jīng)來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候，就要有所應(yīng)對。”在吳亞軍看來，企業(yè)想要平穩(wěn)向好發(fā)展，就要提前對有可能到來的“冰山”有所預(yù)案。
事實上，除穩(wěn)定的業(yè)績增長外，安全的財務(wù)狀況亦是一家企業(yè)是否能否穿越周期的重中之重。
而在柏文喜看來，龍湖之所以能成為當前為數(shù)不多的業(yè)績保持穩(wěn)定的房企，正是由于其穩(wěn)健的財務(wù)風(fēng)格和投資與運營并重的企業(yè)戰(zhàn)略。“這是企業(yè)針對房地產(chǎn)這個強周期行業(yè)得以穿越周期和抵抗行業(yè)性風(fēng)險的選擇?！卑匚南舱f。
首先是財務(wù)狀況，龍湖在期內(nèi)凈負債率55.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率68.1%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金和其他受限資金后的現(xiàn)金短債比為3.1倍。這已經(jīng)是龍湖第六年滿足“三道紅線”的要求。同時，受益于充足的現(xiàn)金流，健康的負債情況，龍湖的平均融資成本再創(chuàng)新低，達到了3.99%。
業(yè)績公告顯示，報告期內(nèi)，龍湖發(fā)行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%之間，期限介乎于6年至8年；報告期后，龍湖于2022年7月成功發(fā)行人民幣17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。于8月，集團發(fā)行“中債擔?！敝衅谄睋?jù)15億元，票息3.3%，期限3年。
“在監(jiān)管機構(gòu)的持續(xù)支持下，龍湖集團是少數(shù)能夠持續(xù)發(fā)行債務(wù)工具的民企之一，同時，低位的融資成本顯示了市場對于示范房企的認可?！眱|翰研究院表示。
其次，是投資與運營并重的企業(yè)戰(zhàn)略，也就是龍湖提出的“多元協(xié)同發(fā)展”，陳序平將其稱為“穩(wěn)壓器”，而這一點從龍湖的經(jīng)營性收入可窺其端倪。
業(yè)績公告顯示，2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的龍湖集團經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率為36%。
從細分業(yè)務(wù)來看，商業(yè)投資方面，上半年，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營商場達65座，已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米，整體出租率95.6%。相較于去年同期，商業(yè)租金增長26%至46.5億元；租賃住房方面，龍湖冠寓去年開始已實現(xiàn)盈利，上半年，租金收入同比增長11%至11.8億元；物業(yè)管理方面，龍湖智創(chuàng)生活實際管理面積約2.8億平方米，報告期內(nèi)實現(xiàn)全口徑收入約63億元。
“這三塊業(yè)務(wù)加起來，我們力爭保持每年經(jīng)營性收入30%—40%的年化增長?！标愋蚱秸f。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，無論是核心業(yè)績表現(xiàn)，亦或者財務(wù)安全，龍湖成功穿越周期似乎已經(jīng)近在咫尺，不過，在當下市場環(huán)境中，龍湖能否繼續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營，才是破局的關(guān)鍵之處。