中海地產(chǎn)：穩(wěn)中求進(jìn)，行業(yè)影響力進(jìn)一步提升
2022年9月15日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2022中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”在北京隆重召開(kāi)。
(資料圖)
中海地產(chǎn)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)理念、強(qiáng)大的盈利能力、持續(xù)提升的產(chǎn)品力，企業(yè)品牌價(jià)值不斷增加，榮獲“2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”、“2022中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度領(lǐng)先品牌”、“2022中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀品牌”榮譽(yù)。
圖：中海地產(chǎn)榮譽(yù)證書(shū)
區(qū)域深耕，展現(xiàn)較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力
面對(duì)艱難的外部環(huán)境，中海地產(chǎn)聚焦城市群發(fā)展，堅(jiān)持城市深耕，持續(xù)構(gòu)建穩(wěn)健、均衡的發(fā)展新局面，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2021年，中海地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)依然實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，累計(jì)簽約金額由2017年的1932.69億增長(zhǎng)至3695億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)18%。同時(shí)，中海地產(chǎn)在主流城市的銷售份額持續(xù)提升，一線城市北上廣深和香港的合約銷售額超1000億元。在31個(gè)城市的市場(chǎng)占有率位居當(dāng)?shù)厍叭?，在北京、上海、廣州和南京等十個(gè)城市的銷售合約額均超過(guò)100億元，其中，在北京實(shí)現(xiàn)銷售合約額超過(guò)450億元。
2022年上半年，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)調(diào)整，置業(yè)者購(gòu)房預(yù)期下調(diào)，全國(guó)商品房銷售金額同比大幅下滑，中海地產(chǎn)銷售金額同比減少33%至1385.01億元，銷售面積為626.43萬(wàn)平方米，較去年同期減少40%，銷售業(yè)績(jī)排行躍升至行業(yè)第四位。整體來(lái)看，中海銷售業(yè)績(jī)下降幅度優(yōu)于大多數(shù)的標(biāo)桿房企，詮釋了其在下行趨勢(shì)中的良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2022年上半年，中海地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)展現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性，主要原因歸功于其聚焦核心城市布局的發(fā)展策略，高能級(jí)的城市布局力度較大，為中海的銷售業(yè)績(jī)注入了較大的活力。從區(qū)域分布來(lái)看，北部大區(qū)是中海地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最高的區(qū)域，銷售金額占比近三成；其次為南部大區(qū)，銷售金額占比則為18%；東部大區(qū)和中海宏洋銷售貢獻(xiàn)了并列第三位，業(yè)績(jī)占比均為15%；另外合聯(lián)營(yíng)、港澳、中西部大區(qū)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別為10%、8%和7%。從城市銷售貢獻(xiàn)來(lái)看，中海地產(chǎn)在北京、天津、香港和廣州銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出，銷售金額均超過(guò)了100億元。另外，中海在布局的城市中有29個(gè)城市的市占率居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的前三位。
2017-2022年上半年中海地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)情況
營(yíng)收方面，2022年上半年，中國(guó)海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1037.9億元，與2021年同期基本持平，毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別為23.5%和17.0%，較2021年同期分別下降5個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)，但整體來(lái)看中海地產(chǎn)的利潤(rùn)率水平依然處于行業(yè)前列。
逆勢(shì)而上，堅(jiān)持主流城市拓充土儲(chǔ)
2022年上半年，受交易市場(chǎng)下行及房企資金壓力影響，政府在推地規(guī)模上保持謹(jǐn)慎態(tài)度，300城住宅用地推出規(guī)模縮量明顯，房企拿地積極性不足，土拍市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行，300城住宅用地成交面積同比明顯下降。在上半年新房市場(chǎng)承壓、土地市場(chǎng)低迷的背景下，中海地產(chǎn)在土拍市場(chǎng)保持著穩(wěn)定的投資強(qiáng)度，累計(jì)新增27宗地塊，合計(jì)規(guī)劃建筑面積約459萬(wàn)平方米，投資拿地總金額約為531億元，截至2022年6月30日，合計(jì)土地儲(chǔ)備達(dá)7439萬(wàn)平方米。其中，中海地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備4705萬(wàn)平方米，較期初下降7.8%；中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備2734萬(wàn)平方米，較期初下降8.2%。
中海地產(chǎn)深入研究國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境新特征，謹(jǐn)慎分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的新形勢(shì)，始終堅(jiān)持主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的投資策略。從投資拿地城市分布來(lái)看，2022年上半年，中海地產(chǎn)新增地塊中有18宗新增土地位于一線及強(qiáng)二線城市，高能級(jí)城市拿地宗數(shù)占比達(dá)67%。其中，北京和成都為上半年中海重點(diǎn)關(guān)注城市，拿地規(guī)模分別為72.8萬(wàn)平和67.8萬(wàn)平，拿地規(guī)模占總投資規(guī)模的比值分別為16%和15%；在寧波、青島、長(zhǎng)沙、銀川、汕頭投資拿地規(guī)模為第二梯隊(duì)，拿地規(guī)模占比分別為8%、7%、7%、6%、5%；另外，中海地產(chǎn)在西安、南寧、南通、南昌、上海、重慶、南京、廣州、大連和廈門等地均有不同程度的布局。
2022年上半年中國(guó)海外發(fā)展新增土儲(chǔ)分布情況
同時(shí)，中海適時(shí)采用多元投資方式獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，在行業(yè)洗牌的機(jī)會(huì)窗口下，擇優(yōu)進(jìn)行項(xiàng)目收并購(gòu)。在并購(gòu)市場(chǎng)，中海地產(chǎn)上半年在廣州、上海和成都等城市的并購(gòu)項(xiàng)目投入資金為106.6億元。具體來(lái)看，1月，中海地產(chǎn)以36.88億元從雅居樂(lè)和世茂手中收購(gòu)廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的股權(quán)，成為該項(xiàng)目最大股東；3月，中海地產(chǎn)以62.4億元收購(gòu)上海楊浦城建的江浦項(xiàng)目，成為該項(xiàng)目最大股東。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健，高質(zhì)量發(fā)展收獲資本市場(chǎng)認(rèn)可
中海地產(chǎn)始終堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的財(cái)務(wù)策略，負(fù)債率等相關(guān)指標(biāo)遠(yuǎn)低于“三條紅線”控制標(biāo)準(zhǔn)，屬于“綠檔”企業(yè)，負(fù)債水平保持行業(yè)最低區(qū)間。2022年上半年，中海財(cái)務(wù)狀況維持穩(wěn)健，現(xiàn)金流維持健康，為企業(yè)在市場(chǎng)低迷背景下能夠保持韌性提供了充足的動(dòng)力。負(fù)債方面，中海地產(chǎn)負(fù)債水平較為合理，凈負(fù)債率39.0%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率54.6%，均遠(yuǎn)優(yōu)于“三道紅線”的要求?，F(xiàn)金流方面，中海地產(chǎn)短期償債能力較強(qiáng)，企業(yè)在扣除受限制現(xiàn)金流后的現(xiàn)金短債比為2.4。融資方面，中海地產(chǎn)現(xiàn)金流入的兩大渠道保持韌性，在很多房企融資渠道受困的背景下，中海仍能實(shí)現(xiàn)正常融資，上半年在境外新增兩筆共40億元5年期貸款，在境內(nèi)發(fā)行共180億元債券，同時(shí)綜合融資成本進(jìn)一步下降至3.4%；配合企業(yè)強(qiáng)韌的銷售和回款，現(xiàn)金流能夠?qū)崿F(xiàn)健康周轉(zhuǎn)。上半年，中海加權(quán)平均融資成本僅3.44%，依舊為行業(yè)最低區(qū)間值，且較2021年的3.55%，呈進(jìn)一步下降之勢(shì)。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率，讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈嗟耐顿Y機(jī)遇，為未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
得益于企業(yè)綜合實(shí)力的不斷提升，同時(shí)高質(zhì)量發(fā)展效果顯著，財(cái)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健向好，中海地產(chǎn)信用水平持續(xù)獲得資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可，是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的，依然能受到國(guó)際投行和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致看好的房企，成為國(guó)內(nèi)唯一獲得A評(píng)級(jí)的房企。上半年，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予中海地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)分別為：惠譽(yù)A-，展望穩(wěn)定；穆迪Baa1，展望穩(wěn)定；標(biāo)普BBB+，展望正面。
2022年上半年中海地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)情況
匠心精鑄，產(chǎn)品價(jià)值持續(xù)提升
“匠心中海，智創(chuàng)未來(lái)”，通過(guò)科技手段，為未來(lái)客戶提供新時(shí)代的居住體驗(yàn)。中海以預(yù)見(jiàn)性地滿足客戶的現(xiàn)實(shí)與潛在需求的設(shè)計(jì)理念，研發(fā)五代住宅精品，堅(jiān)守“過(guò)程精品、樓樓精品”的精益開(kāi)發(fā)理念，為客戶提供精品物業(yè)。中海的“客戶導(dǎo)向”體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新的每一個(gè)重要環(huán)節(jié)中。中海堅(jiān)持以客戶研究為順向推導(dǎo)，從累積多年的客戶反饋中，提取客戶最為關(guān)注的痛點(diǎn)和敏感點(diǎn)，形成設(shè)計(jì)品控缺陷庫(kù)，并以客戶滿意度為考核機(jī)制，最終形成了以客戶為核心的價(jià)值創(chuàng)造體系。
從創(chuàng)新的理念到創(chuàng)新的產(chǎn)品，中間過(guò)程不僅需要強(qiáng)大的整合力與執(zhí)行力，更需要對(duì)品質(zhì)一如既往的堅(jiān)持。中海作為行業(yè)的“工科生”，始終堅(jiān)持以客研為順向推導(dǎo)，以客戶滿意度為倒逼機(jī)制的價(jià)值創(chuàng)造體系，以匠心打造好產(chǎn)品?；趯?duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的理解，中海歸納形成了第五代精品理念：悅享空間、智慧物聯(lián)、綠色科技、健康生活。即以空間為載體，以綠色科技和智慧物聯(lián)為手段，最終服務(wù)于客戶的健康生活。
在第五代精品的設(shè)計(jì)中，中海結(jié)合“悅享空間、智慧物聯(lián)、綠色科技、健康生活”的產(chǎn)品理念，研發(fā)了“CRAFT”匠心產(chǎn)品系列，并聯(lián)合營(yíng)銷與客服形成長(zhǎng)效更新機(jī)制，為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新引領(lǐng)、代代匠心打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
圖：中海地產(chǎn)匠心精神
同時(shí)，創(chuàng)新的途徑必須綠色環(huán)保。中海將綠色發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊密結(jié)合，每一個(gè)新項(xiàng)目都必須取得國(guó)家綠色建筑設(shè)計(jì)認(rèn)證。在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的起始階段，就充分考慮建筑本身的風(fēng)、光、聲、熱等物理環(huán)境因素，以“先天綠”優(yōu)于“后天綠”，“被動(dòng)綠”優(yōu)于“主動(dòng)綠”為原則，通過(guò)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思路與創(chuàng)新的技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)綠色效益最大化。
行業(yè)洗牌的警報(bào)之下，房企的發(fā)展模式向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、精細(xì)化管理回歸，中海將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的財(cái)務(wù)策略，保持行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力。同時(shí)，中海將發(fā)揮資金充裕的優(yōu)勢(shì)，抓住行業(yè)洗牌機(jī)遇，投資拓展持續(xù)深耕潛力型城市，重點(diǎn)關(guān)注城市群及都市圈的核心城市，同時(shí)適時(shí)布局區(qū)域市場(chǎng)支撐度較高的城市。