【中指社群】什么是地產圈？看這里——快速進群，讓自己的圈層轉起來~

繼9月中旬將舊改計劃有效期延期至2023年4月18日后，深圳南山區(qū)原聯(lián)合餅干廠城市更新項目再生變化。

近日，有市場消息稱，招商蛇口將從恒大手中接盤上述舊改項目，但持股比例、交易金額等尚未有明確消息。該傳聞獲得招商蛇口方面的證實，稱“目前正在接洽”。

【資料圖】

國企、央企接盤出險房企的開發(fā)項目是地方政府化解房地產風險的主要路徑之一，依托深圳興起、總部設于深圳蛇口的招商蛇口入局似乎也順理成章。

1988年6月，一座合資餅干廠落址蛇口灣廈村與海灣村，合資方為深圳市海灣企業(yè)公司、英國聯(lián)合餅干投資有限公司、香港先進化工有限公司，合資額高達1000萬美元，該廠引進英國的生產設備技術和配方，采用國產原料、生產各類餅干系列產品并全部出口。

2019年7月，該廠地塊被列入《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計劃第二批計劃》，拆除范圍用地面積3.17萬平方米，擬更新方向為二類居住、商業(yè)等功能，拆除重建后，學校用地不少于1.43萬平方米。

↓相關報告下載↓

深圳土地市場月報2022年09月

深圳房地產市場月報2022年09月

住建部：嚴防大拆大建，積極穩(wěn)妥實施更新行動

2022年1-9月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜

據規(guī)劃（草案），該廠用地面積3.3萬平方米，開發(fā)建設用地面積1.5萬平方米，規(guī)劃容積面積為13.47萬平方米，即容積率高達8.9。其中，住宅部分達9.07萬平方米（含人才住房和保障性住房2.9萬平方米）?？偲矫娌季质疽鈭D顯示，該項目計劃建設3棟54-59層、高度為183米到198米的超高層住宅，1棟13F辦公寫字樓，1所九年制學校及1所6班幼兒園。不過，上述規(guī)劃（草案）尚未最終敲定。

該廠是恒大南山灣廈村舊改的一期部分，已于2019年2月28日被全部拆除。恒大南山灣廈村舊改全稱為“恒大海灣灣廈城市更新項目”，位于蛇口灣廈村和海灣村內，占地面積24.95萬平方米，擬規(guī)劃建筑面積131萬平方米。

這是恒大在深圳最有價值的舊改項目之一。其位于后海大道與蛇口工業(yè)七路交匯處，軌道交通便利，周邊配套設施成熟，包括海岸城購物中心、深圳灣體育中心、深圳灣公園、蛇口太子港等，是深圳知名的豪宅區(qū)域。距其十幾分鐘車程的深圳灣1號，目前均價超22萬元/平方米。

值得一提的是，今年以來，招商蛇口在舊改項目收并購中頗為活躍。

4月初，招商蛇口與佳兆業(yè)、長城資產達成合作，擬就城市更新、房地產開發(fā)、商業(yè)綜合體經營等領域開展合作。9月13日下午，它又與富力集團、中信證券、中國華融舉行合作框架協(xié)議簽約儀式，擬以富力集團位于大灣區(qū)的城市更新儲備資源為基礎展開合作。

在2022年中期業(yè)績報里，招商蛇口也表示：“公司積極布局舊改，采取收購、合作及創(chuàng)新金融等模式，推進舊改差異化發(fā)展；公司積極助力出險房企紓困，履行央企責任擔當?！?/p>

但這個“白武士”在選擇紓困對象時不是沒有小心思。從舊改規(guī)模看，佳兆業(yè)、富力分別是深圳、廣州的舊改大戶。

這對招商蛇口擴大舊改版圖無疑是有利的。此前，招商蛇口城市更新業(yè)務發(fā)展一直較慢，起步于2010年，但直到2018年，招商蛇口深圳區(qū)域才對內部進行資源整合，并組建城市更新事業(yè)部。數(shù)據顯示，截至2021年，招商蛇口城市更新在深圳目前基本鎖定、推動孵化工作的項目共計25個，深圳項目預估總貨值約3000億元。另外在東莞、佛山還有數(shù)個城市更新項目?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者稱，由于叫停了“大拆大建”，舊改市場明顯降溫，舊改邏輯也發(fā)生徹底變化，因此現(xiàn)在接盤的央企、國企占據討價還價的市場優(yōu)勢。

“但現(xiàn)在入局也有劣勢，即接盤的項目要按照過去談判的舊改方案進行開發(fā)建設，無論是拆遷補償還是公共設施配套，標準都比較高，房價能否支撐開發(fā)成本要打一個問號，這是需要注意的?！?李宇嘉續(xù)稱。