【中指產(chǎn)品】開發(fā)云數(shù)據(jù)中心新增“產(chǎn)業(yè)政策”模塊,支持關(guān)鍵詞、標(biāo)題搜索!→戳這里試用

2021年底,經(jīng)合組織做了一項(xiàng)調(diào)查,在樣本的38個(gè)國家中,房價(jià)增長速度正達(dá)到50年以來的最快速度。

誰知僅僅過了不到一年,情況就發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)變,牛津經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)計(jì)其數(shù)據(jù)庫中幾乎所有國家明年都將經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)放緩,這是自?2000年以來最普遍的一次房價(jià)增長減速,超過一半的國家可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格徹底收縮。這是2007、2008年以來最令人擔(dān)憂的房地產(chǎn)前景,市場在溫和下跌和大幅下跌兩種可能間徘徊,發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體抵押貸款利率的持續(xù)飆升,有可能將一些房地產(chǎn)市場推向急劇下滑。


(資料圖)

IMF在其發(fā)布的全球金融穩(wěn)定報(bào)告中稱:隨著全球央行積極收緊貨幣政策以應(yīng)對(duì)價(jià)格壓力,借貸成本飆升和貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊,再加上房屋估值過高,可能導(dǎo)致房價(jià)大幅下跌,在嚴(yán)重不利的情況下,未來三年新興市場的實(shí)際房價(jià)可能下降25%,而發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的降幅為10%。

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不可否認(rèn),放緩的最大因素是抵押貸款利率。在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)快速加息之后,美國30年期交易的利率穩(wěn)定在7%左右,是去年利率的兩倍多,是2008年以來的最高水平。這種模式在許多國家都是相似的,歐元區(qū)、加拿大、澳大利亞和新西蘭的抵押貸款利率已升至近年來的最高水平。

在許多國家,房價(jià)是由較低的住房存量維持的。10月份,英國待售房產(chǎn)存量是自1978年有記錄以來的最低水平,而美國的存量仍處于歷史低位。但市場低迷跡象清晰可見。大多數(shù)市場的住房通脹已經(jīng)放緩,包括德國、澳大利亞。在歐元區(qū),銀行越來越多地拒絕住房貸款,并對(duì)已經(jīng)發(fā)放的貸款收緊條件。根據(jù)第四季度的銀行貸款調(diào)查,住房貸款需求以十年來最快的速度下降。9月份新增購房貸款同比下降30%。

多倫多的數(shù)字更為引人注目。這座城市單戶住宅銷售暴跌96%,公寓銷售下降89%。

并非所有國家都面臨房地產(chǎn)市場低迷的風(fēng)險(xiǎn)。在加拿大、新西蘭和澳大利亞,過去幾年房價(jià)加速上漲,加上大量家庭擁有抵押貸款和高額債務(wù),使得房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)特別大。瑞典和英國因依賴浮動(dòng)或短期抵押貸款利率而被敲響了警鐘。包括日本、意大利和法國在內(nèi)的其他國家處于更有利的位置,這要?dú)w功于更溫和的價(jià)格上漲、較低的估值以及較低的家庭債務(wù)水平。法國和意大利的浮動(dòng)利率債務(wù)份額也很低,這意味著在一定程度上免受抵押貸款利率上升的直接影響。

分析師樂觀認(rèn)為,全球范圍內(nèi),房地產(chǎn)市場的狀況不會(huì)衰退得像金融危機(jī)期間一樣嚴(yán)重。一個(gè)關(guān)鍵區(qū)別是勞動(dòng)力市場的實(shí)力。失業(yè)不會(huì)像金融危機(jī)后那樣嚴(yán)重。借款人也受到長期合同的更好保護(hù),抵押貸款受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。在整個(gè)歐洲,浮動(dòng)利率抵押貸款的份額在過去十年急劇下降,10年或更長時(shí)間的抵押貸款交易已成為常態(tài)。德國、荷蘭和西班牙尤其如此。

所有跡象表明,低利率支撐的住房需求激增已成為過去,全球市場正在走軟。但是2006-2008年的房地產(chǎn)崩盤不會(huì)重演。