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兩年間，物業(yè)股的命運(yùn)從波峰跌到谷底。
2020年，物企批量上市，且成了資本市場(chǎng)的當(dāng)紅炸子雞。年內(nèi)，七成個(gè)股上漲，最火爆的個(gè)股市盈率近兩百倍。
(資料圖片)
于市場(chǎng)情緒高漲時(shí)，物業(yè)公司通過(guò)IPO和高位配股，獲得大量資金，或用以發(fā)展社區(qū)電商等社區(qū)增值服務(wù)，或用來(lái)吞并中小型物業(yè)公司，以提升規(guī)模和排位。
IPO讓一批手持股權(quán)的物業(yè)高管晉升富豪。2020年，第一服務(wù)控股（2107.HK）張鵬持股市值一度過(guò)億，和泓服務(wù)（6093.HK）劉江持股市值4.86億，南都物業(yè)（603506.SH）韓芳28年奮斗換來(lái)16億身家……
碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江也體會(huì)到了前所未有的財(cái)富風(fēng)速，一下變成了億萬(wàn)富翁。2020年內(nèi)，李長(zhǎng)江5次減持公司股票，累計(jì)變現(xiàn)金額超過(guò)1.3億港元。
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近一年來(lái)，物業(yè)股“退燒”。據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月31日，國(guó)企物管公司、民企物管公司且關(guān)聯(lián)房企公開(kāi)債未展期、民企物管公司且關(guān)聯(lián)房企公開(kāi)債已展期這三類(lèi)公司的滾動(dòng)市盈率平均值分別為25.7倍、12.4倍和4.2倍。
同時(shí)，伴隨著地產(chǎn)不景氣，物業(yè)公司的地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)大幅縮水。大量物業(yè)公司被擺上貨架，遑論拿資金去收并購(gòu)。失去了外部拉動(dòng)力的物企，正在尋找新的增長(zhǎng)極，提高自身造血能力。
物管企業(yè)急剎車(chē)
物業(yè)的原始形態(tài)為“四保”，即保潔、保綠、保修、保安服務(wù)，是沒(méi)啥技術(shù)含量、又沒(méi)溢價(jià)空間的辛苦活兒。
“物業(yè)公司收投資人錢(qián)的能力遠(yuǎn)大于收客戶(hù)錢(qián)的能力。”2020年9月，萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全曾在行業(yè)大會(huì)上調(diào)侃稱(chēng)，“到底是一群勞動(dòng)者干出了令高智商樂(lè)得出錢(qián)的行業(yè)？還是一群高智商投資人投出了一個(gè)不為人知的故事？”
然而，當(dāng)物企批量上市時(shí)，個(gè)個(gè)拿出了亮眼的增速。這主要源于物企將大量多元化業(yè)務(wù)整合進(jìn)了公司業(yè)務(wù)范疇，或者依靠大舉收并購(gòu)拉動(dòng)增長(zhǎng)。
上市物企的業(yè)務(wù)板塊普遍包括：物業(yè)管理、業(yè)主增值（社區(qū)增值）和非業(yè)主增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理毛利率低，社區(qū)增值服務(wù)普遍未成氣候，而非業(yè)主增值服務(wù)則打包了大量地產(chǎn)公司高利潤(rùn)的業(yè)務(wù)，對(duì)物企的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)形成重要支撐。
該部分業(yè)務(wù)多為從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)中心承接過(guò)來(lái)的業(yè)務(wù)，如案場(chǎng)服務(wù)、前介服務(wù)、顧問(wèn)服務(wù)、審圖等，與物企自身的造血能力不掛鉤。例如，2021年，濱江服務(wù)（03316.HK）的非業(yè)主增值服務(wù)貢獻(xiàn)了1.89億元的毛利潤(rùn)，高過(guò)物業(yè)管理服務(wù)1.61億元的毛利潤(rùn)，占公司總毛利的42%。
今年以來(lái)，部分房企開(kāi)盤(pán)量減少，關(guān)聯(lián)物業(yè)股的業(yè)績(jī)“水分”被擠出。
據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，40家上市物管公司收入合計(jì)941億元，同比增長(zhǎng)30%，相較去年同期54%的增速有所放緩。今年上半年有4家物業(yè)公司收入同比下滑，這是物業(yè)板塊首次出現(xiàn)收入下滑的現(xiàn)象。上半年的歸母凈利潤(rùn)合計(jì)99億元，同比下滑7%。
其中，關(guān)聯(lián)房企公開(kāi)債已展期的民營(yíng)物管公司，2022年上半年歸母凈利潤(rùn)同比增速中位值為-84.2%。這一降幅主要因?yàn)殛P(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)狀況不佳，導(dǎo)致物企的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)收縮，以及應(yīng)收賬款減值大幅增加。
數(shù)名一線物業(yè)人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，今年來(lái)公司項(xiàng)目減少，通過(guò)調(diào)崗或者變相降薪，來(lái)使員工主動(dòng)離職。
另一方面，靠收并購(gòu)拉動(dòng)增長(zhǎng)的法子也行不通了。大量物企被擺上貨架，以求回籠資金為地產(chǎn)公司“補(bǔ)血”，遑論拿出資金去收并購(gòu)。此時(shí)行業(yè)內(nèi)僅有國(guó)央企背景的物企以及私募基金具有抄底物業(yè)股的實(shí)力。
據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年，物管行業(yè)收并購(gòu)事件的總交易金額急速增長(zhǎng)，分別為30.2億元、106.1億元和362.5億元。
而截至日前，2022年物管行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。
于行業(yè)低谷期，多家物企加大外拓力度，加強(qiáng)自身造血能力?！霸谖锲蟮脑鍪章窂街?，我比較看好商辦服務(wù)、公建服務(wù)、城市服務(wù)等，也就是為學(xué)校、醫(yī)院、城市等提供保潔、保綠等服務(wù)，也是物企相對(duì)所擅長(zhǎng)的?！痹吐氂谌A東一家頭部物業(yè)公司的王亮表示。
例如，2022年中報(bào)顯示，新城悅服務(wù)（01755.HK）和旭輝永升服務(wù)（01995.HK）均通過(guò)拓展非住宅在管面積，帶動(dòng)了公司收入的增長(zhǎng)。
社區(qū)電商“虛火”
“潮玩雙旦，最高直降1400元，立即搶購(gòu)。”“年貨節(jié)盛宴開(kāi)席，好貨提前買(mǎi)?！迸R近年底，購(gòu)物促銷(xiāo)信息開(kāi)始充斥著物業(yè)APP。
物業(yè)管理此前多年作為房地產(chǎn)的附屬部門(mén)而存在。一朝被資本熱捧，在于其上附著的諸多想象空間：社區(qū)服務(wù)、健康醫(yī)療、科技智能、美居家裝等等。
保利物業(yè)（06049.HK）總經(jīng)理吳蘭玉2020年底指出，此前兩年有十多家物業(yè)公司變更企業(yè)名稱(chēng)，貼上新興概念。這些企業(yè)大致可分為兩派：一派是科技派，他們強(qiáng)調(diào)物業(yè)將是科技驅(qū)動(dòng)的行業(yè)；另一派是生活派，稱(chēng)要發(fā)展消費(fèi)、健康、醫(yī)療、教育和養(yǎng)老等多維度的生活服務(wù)。
其中，社區(qū)電商幾乎成為了物業(yè)APP的標(biāo)配。以旭輝永升服務(wù)的業(yè)主APP“永升活”為例，其線上商城包括了名優(yōu)美酒、尋味專(zhuān)區(qū)、時(shí)令嘗鮮、糧油米面、廚房家電、家居生活等類(lèi)目。
世茂服務(wù)（00873.HK）的APP“茂家”也顯示，其線上商場(chǎng)包含生鮮、家電等類(lèi)目，不時(shí)還有“愛(ài)拼購(gòu)”和“超值兌換”等促銷(xiāo)活動(dòng)。
不止社區(qū)電商，物業(yè)公司的“科技+”業(yè)務(wù)一度如火如荼。2021年8月底，睿睿跟隨領(lǐng)導(dǎo)跳槽來(lái)到了某物業(yè)公司的科技子公司，漲薪20%。
睿睿在職的一年間，公司處于擴(kuò)張狀態(tài)?！爱?dāng)時(shí)產(chǎn)品經(jīng)理有十來(lái)人，開(kāi)發(fā)有三十多、四十多人。公司希望能達(dá)到一個(gè)產(chǎn)品經(jīng)理配七、八個(gè)開(kāi)發(fā)的配比，因?yàn)楣镜臉I(yè)務(wù)線比較多?！鳖ｎ?duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。
據(jù)睿睿介紹，公司的業(yè)務(wù)范疇包括：面向業(yè)主的APP、面向員工的APP、市場(chǎng)拓展平臺(tái)、智慧停車(chē)系統(tǒng)，以及設(shè)備生產(chǎn)部門(mén)（包括小區(qū)人臉識(shí)別設(shè)備）等。
“IT業(yè)務(wù)整體比較燒錢(qián)。其中，社區(qū)電商相對(duì)比較燒錢(qián)，銷(xiāo)售類(lèi)目比較少。設(shè)備生產(chǎn)部門(mén)比較有盈利點(diǎn)?！鳖ｎ１硎尽?/p>
王亮就職的物業(yè)公司，其多元化業(yè)務(wù)包括社區(qū)電商、養(yǎng)老、托育、裝修、科技、電梯維修、城市服務(wù)等。
“各個(gè)業(yè)務(wù)形成‘賽馬’的機(jī)制，以專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，都在探索階段，各個(gè)業(yè)務(wù)均有發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。”王亮認(rèn)為，有的新業(yè)務(wù)還在前期投入階段，可能還沒(méi)辦法覆蓋成本，這也是十分正常的。
王亮提到，公司組建了專(zhuān)門(mén)的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)來(lái)做社區(qū)電商?！爱?dāng)然，有些業(yè)主可能更習(xí)慣去京東淘寶或者附近的超市買(mǎi)東西。但是物業(yè)也想賺這筆錢(qián)，不想浪費(fèi)了業(yè)主資源，通過(guò)精選的商品，加上管家的服務(wù)，還是有一些銷(xiāo)量的?！?/p>
時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢(xún)多個(gè)物業(yè)APP發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商品沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)記錄，少數(shù)商品只有個(gè)位數(shù)的購(gòu)買(mǎi)記錄。
（文中受訪者均為化名。）