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臨近歲末，首開(kāi)股份密集籌備著資產(chǎn)出讓。公告消息顯示，12月23日，首開(kāi)股份召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，審議通過(guò)了《關(guān)于公司擬轉(zhuǎn)讓北京市復(fù)興商業(yè)城項(xiàng)目的議案》，西城區(qū)復(fù)興門(mén)外大街的復(fù)興商業(yè)城將以約1.8億元轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)單位成運(yùn)集團(tuán)。此前，首開(kāi)股份擬對(duì)多項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲形挥诔?yáng)區(qū)春秀路的聯(lián)寶公寓已經(jīng)再度被掛牌。
而在多“箭”齊發(fā)的融資大背景之下，首開(kāi)股份為何一再出讓資產(chǎn)來(lái)獲得流動(dòng)性，首開(kāi)股份的融資渠道是否通暢？據(jù)悉，日前首開(kāi)股份有獲得500億元的銀行授信支持。2022年12月20日，首開(kāi)股份回復(fù)《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，銀行授信是銀行可以向公司提供的資金支持額度，銀行在授信規(guī)模內(nèi)，向企業(yè)提供融資，具體融資的用途、金額、期限、成本，還需要企業(yè)和銀行再行協(xié)商。
【資料圖】
資產(chǎn)出讓不間斷
2022年最后幾個(gè)月里，首開(kāi)股份接連多次謀劃資產(chǎn)出讓。12月14日，首開(kāi)股份公告稱(chēng)，為了處置收益水平較低資產(chǎn)，回籠資金，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況。擬將北京市西城區(qū)復(fù)興門(mén)外大街的復(fù)興商業(yè)城以1.8億元的價(jià)格出讓給關(guān)聯(lián)方首開(kāi)集團(tuán)全資子公司成運(yùn)集團(tuán)。12月23日，首開(kāi)股份召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，審議通過(guò)了相關(guān)議案。
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相比本次的關(guān)聯(lián)出讓?zhuān)饲?，首開(kāi)股份的部分資產(chǎn)出讓之路并不是十分順?biāo)臁Ｓ浾吡粢獾?，不到一周前?2月9日，首開(kāi)股份與皓年有限公司將北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，底價(jià)6.9億元。據(jù)悉，首開(kāi)股份在北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司的持股比例為61.5%，北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)并在經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目是聯(lián)寶公寓7號(hào)樓。聯(lián)寶公寓位于朝陽(yáng)區(qū)春秀路，毗鄰使館區(qū)，三里屯。有市場(chǎng)消息稱(chēng)，該項(xiàng)目市值約10億元，此次掛牌轉(zhuǎn)讓打了七折。而這已經(jīng)是繼8月22日后，首開(kāi)股份再次將聯(lián)寶公寓的相關(guān)股權(quán)進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)衲?月份的掛牌轉(zhuǎn)讓并不成功，即使身處繁華地段，聯(lián)寶公寓并未順利找到接盤(pán)者。
從近期轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)狀況來(lái)看，首開(kāi)股份出讓的多項(xiàng)資產(chǎn)都算不上優(yōu)質(zhì)。據(jù)悉，此次出讓的復(fù)興商業(yè)城多年定位中老年特色商場(chǎng)，目前租金水平較低，未來(lái)提升也較為困難，無(wú)法按市場(chǎng)化方式運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流有限，未來(lái)增值潛力較小。11月6日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，首開(kāi)股份擬轉(zhuǎn)讓煙臺(tái)天鴻時(shí)代地產(chǎn)100%股權(quán)，而截至2022年9月30日，煙臺(tái)天鴻時(shí)代地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為0，凈利潤(rùn)約-46.76萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)約4630.22萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)約42.81萬(wàn)元，所有者權(quán)益約4587.42萬(wàn)元。11月21日，公告數(shù)據(jù)顯示，首開(kāi)股份公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓位于北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路首城商街，估值為3.22億元。首開(kāi)股份稱(chēng)，首城商街自持經(jīng)營(yíng)多年，租金收入漲幅不大。既是“非優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)，自然也“賣(mài)不上價(jià)”。
依靠資產(chǎn)出讓來(lái)實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性的效果似乎并不理想，而首開(kāi)股份在資產(chǎn)出讓同時(shí)，還在不斷給子公司提供擔(dān)保，提供財(cái)務(wù)資助，為其輸血。2022年12月2日，首開(kāi)股份公告稱(chēng)，為滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)資金需求，全資子公司灃澤置業(yè)擬向興業(yè)銀行股份有限公司福州分行申請(qǐng)4億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，首開(kāi)股份為其提供全額全程連帶責(zé)任保證擔(dān)保。而截至公告日，首開(kāi)股份及控股子公司的對(duì)外擔(dān)?？傤~已經(jīng)達(dá)到326.9億元，占上市公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的105.17%。
《華夏時(shí)報(bào)》記者從財(cái)稅專(zhuān)業(yè)人士處了解到，上市公司出售資產(chǎn)可能是為了盤(pán)活資產(chǎn)，但更大可能是由于業(yè)績(jī)不佳，希望借此增加非經(jīng)常性損益，進(jìn)而扭虧或增加利潤(rùn)，達(dá)到“粉飾”的目的。
融資渠道暢通？
依靠資產(chǎn)出讓獲取的流動(dòng)性畢竟有限，首開(kāi)股份是否還有其他融資途徑？
隨著近期房地產(chǎn)融資利好的不斷釋放，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)加入了信貸、債券和股權(quán)融資的“三支箭”行列。截至目前，儲(chǔ)架式債券融資的發(fā)行金額已經(jīng)超過(guò)1200萬(wàn)，已經(jīng)有超過(guò)20家房企，擬通過(guò)定增、配股等方式進(jìn)行再融資，超過(guò)100家房企獲得銀行授信4萬(wàn)億元。
債券和股權(quán)融資方面并未見(jiàn)首開(kāi)股份有所行動(dòng)，銀行授信方面，首開(kāi)股份有所推進(jìn)。據(jù)首開(kāi)股份官微消息，12月15日，首開(kāi)股份與工商銀行北京分行簽署合作協(xié)議，獲得了500億元綜合授信支持。工商銀行北京分行將為首開(kāi)股份在內(nèi)的多家房企提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)支持貸款、城市更新貸款、個(gè)人住房按揭貸款、債券承銷(xiāo)與投資、房地產(chǎn)并購(gòu)融資、預(yù)售資金監(jiān)管保函等一系列支持。并可向首開(kāi)股份提供存量貸款展期、調(diào)整還款安排等服務(wù)，共同推進(jìn)項(xiàng)目完工交付。
據(jù)悉，9月以來(lái)，首開(kāi)股份及首開(kāi)集團(tuán)已先后完成或正在展開(kāi)與中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、北京銀行、浙商銀行、郵儲(chǔ)銀行、平安銀行、北京農(nóng)商銀行等多家銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，預(yù)計(jì)獲得授信總額超過(guò)4600億元。
對(duì)此，首開(kāi)股份回復(fù)《華夏時(shí)報(bào)》記者稱(chēng)，銀行授信是銀行可以向公司提供的資金支持額度，銀行在授信規(guī)模內(nèi)，向企業(yè)提供融資，具體融資的用途、金額、期限、成本，還需要企業(yè)和銀行再行協(xié)商。而對(duì)于其他問(wèn)題，首開(kāi)股份表示可參考公司定期報(bào)告及披露公告。
在“三支箭”政策之前，債券是首開(kāi)股份重要的融資方式。2022年以來(lái)首開(kāi)股份已經(jīng)多次發(fā)行了中期票據(jù)和公司債券。公告顯示，11月上旬，首開(kāi)股份成功發(fā)行了2022年第五期公司債券，募資8億元，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、兼并收購(gòu)等。據(jù)上清所12月19日消息，首開(kāi)股份于2022年12月14日-15日發(fā)行了2022年度第七期中期票據(jù)10億元，擬用于償還公司到期債務(wù)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，截至2022年10月底，首開(kāi)股份金融負(fù)債總額仍有約1147億元，相比2022年初降低112億元，平均融資成本從2022年初4.85%下降至4.53%。11月11日在某投資者關(guān)系平臺(tái)答復(fù)稱(chēng)，首開(kāi)股份融資渠道暢通，且融資成本低于行業(yè)均值。