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2022年已經(jīng)結(jié)束，回顧全年，房地產(chǎn)市場(chǎng)多方承壓，房?jī)r(jià)和成交規(guī)模跌回多年前，供應(yīng)端和需求端的活躍度都較低。機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，多城新建住宅價(jià)格自2014年后時(shí)隔七年再次出現(xiàn)年度下跌；新建商品住宅月均成交面積降幅近4成，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)最低水平。
(資料圖)
對(duì)此，1月5日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)鄒琳華在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。同日，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅對(duì)記者表示，2022年的新房成交規(guī)模接近2015年，但背景不一樣。2022年是疫情連續(xù)影響，不利因素疊加的一年，仍然有近14萬(wàn)億的新房成交量，當(dāng)聊以自慰。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)多方認(rèn)為，2023年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)恢復(fù)。
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價(jià)格、規(guī)模跌回多年前
總的來(lái)說(shuō)，2022年房?jī)r(jià)走勢(shì)疲弱，成交規(guī)模持續(xù)縮減。新房?jī)r(jià)格方面，多城出現(xiàn)多年來(lái)的首次下跌。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年百城新建住宅價(jià)格自2014年后時(shí)隔七年再次出現(xiàn)年度下跌，累計(jì)下跌0.02%。
二手住宅同樣也沒(méi)能逃脫價(jià)格下跌的命運(yùn)，而且跌幅比新房更大，部分城市的房?jī)r(jià)跌到三年前水平。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.77%。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，自2019年12月起，重點(diǎn)50城二手房房?jī)r(jià)上行周期共20個(gè)月，累計(jì)漲幅11.4%；下行周期17個(gè)月，累計(jì)降幅11.1%，重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)指數(shù)目前已跌回三年前水平。
“房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去?！睂?duì)于2022年樓市鄒琳華如此評(píng)價(jià)。2018年在武漢四新地區(qū)購(gòu)房的李思思（化名）感嘆現(xiàn)在樓市已經(jīng)不復(fù)從前，李思思告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“2018年買房的時(shí)候好不容易才搶到，現(xiàn)在不僅價(jià)格沒(méi)漲，賣的話都得虧本。”
除了價(jià)格的下行壓力外，住宅成交量上，多個(gè)城市也是“壓力山大”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1—11月，全國(guó)商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬(wàn)億元，同比下降26.6%。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年百城新建商品住宅月均成交面積約3036萬(wàn)平方米，同比下降36.2%，降幅近4成，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)最低水平。
曾有業(yè)內(nèi)人士公開表示，2022年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)?；氐搅?015年，而其實(shí)2013、2014、2015年的市場(chǎng)規(guī)模差不太多，所以也可以說(shuō)，回到了近十年前。
對(duì)此，鄒琳華指出，疫情沖擊、市場(chǎng)自然調(diào)整和政策緊縮效應(yīng)的三重疊加導(dǎo)致了新房成交規(guī)模的縮水。朱曉紅表示，2022年的新房成交規(guī)模接近2015年，但背景不一樣，原因不一樣，不能簡(jiǎn)單地用成交數(shù)據(jù)去比較衡量。2015年是房地產(chǎn)品質(zhì)大倒退、偽豪宅成堆的浮躁的一年。2022年是疫情連續(xù)影響、不利因素疊加的一年，但仍然有近14萬(wàn)億的新房成交量，當(dāng)聊以自慰。
雖然整體成交面積均為下降態(tài)勢(shì)，但是具體看來(lái)，不同級(jí)別的城市表現(xiàn)有所不同。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，一線城市住宅銷售面積同比下降23.7%，降幅為各線城市最小，韌性較足，二線城市受重慶、武漢等大體量城市市場(chǎng)低迷影響，同比下降38.6%，降幅最大。
另外，值得一提的是，雖然與往年相比，北京新房的成交下滑較大，但是，年內(nèi)各月，北京新房的成交情況相對(duì)平穩(wěn)。據(jù)天朗易研通統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年除1月、2月、5月外，其余月份北京新房成交量均在4000套左右，走勢(shì)波動(dòng)微小，近乎“直線”。
供需兩弱，進(jìn)入“改善時(shí)代”
量?jī)r(jià)齊跌的背后是住房市場(chǎng)的供需兩弱。2022年，全國(guó)多個(gè)城市面臨著較大的去化壓力，住宅可售面積維持高位。
多數(shù)城市的住宅新開工、新上市的速度在不斷放慢。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1—11月，全國(guó)房屋新開工面積為11.2億平方米，同比下降38.9%，單月新開工面積自4月起連續(xù)8個(gè)月同比下降超35%。
即便供應(yīng)減速，住宅市場(chǎng)銷售端的去化能力仍顯不足，庫(kù)存去化壓力在持續(xù)加大。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月末，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為17.2個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)3.4個(gè)月。不過(guò)，具體而言，不同的城市去化壓力不盡相同。其中，少數(shù)一二線城市，例如杭州、上海、合肥等城市去化速度較快，短期庫(kù)存不足，而天津、長(zhǎng)春、鄭州、廈門等地短期去化存壓，出清周期較長(zhǎng)。截至11月末，杭州出清周期僅4個(gè)月，上海出清周期亦僅7個(gè)月；天津、長(zhǎng)春、鄭州、廈門等城市出清周期則高達(dá)20個(gè)月。
值得關(guān)注的是，2022年住宅供需結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，多城大戶型成交占比提升，小戶型成交占比下降，剛需購(gòu)房意愿不足，改善需求成新房市場(chǎng)主流。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，110—140平方米的戶型需求同比上升超過(guò)20%，在各種戶型中上升速度最快。對(duì)此，行業(yè)機(jī)構(gòu)表示，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶最核心的變化是投資需求沒(méi)有了，投資大幅退潮之后，市場(chǎng)真正進(jìn)入到“改善時(shí)代”，剛需的占比在下降。
市場(chǎng)有望企穩(wěn)恢復(fù)
2022年，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。
需求端政策從2022年年初以來(lái)持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。記者了解到，去年，5年期以上LPR共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)；公積金貸款利率時(shí)隔7年再次下調(diào)，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。而各地“因城施策”，根據(jù)自身情況接連發(fā)布相關(guān)政策。多家監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，2022年，已有超300省市出臺(tái)政策超千條，達(dá)到近年峰值。據(jù)悉，各地政策主要涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等方面，多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)。二手房交易流程亦在不斷簡(jiǎn)化，“帶押過(guò)戶”模式、“連環(huán)單”業(yè)務(wù)等均有利于打通交易鏈條，降低置換成本。
進(jìn)入2022年11月，供給端政策支持力度明顯加大。據(jù)悉，2022年11月，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期，為個(gè)人購(gòu)房信貸提供支持，“保交樓”提振市場(chǎng)情緒。緊接著“三支箭”政策接連落地，信貸、債券、股權(quán)方面的融資渠道逐步打通。2022年12月，證監(jiān)會(huì)指出“允許符合條件的房企‘借殼’已上市房企”。此前部分房企已宣布擬配股籌資，預(yù)計(jì)后續(xù)相關(guān)配套政策將持續(xù)推出和完善。
面對(duì)利好政策“大轟炸”，業(yè)內(nèi)多方認(rèn)為應(yīng)該重點(diǎn)從需求端對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行激活。鄒琳華表示，總的來(lái)說(shuō)樓市的恢復(fù)情況取決于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度能夠恢復(fù)，一線和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)和成交量都能夠有所回升，不過(guò)三四線城市可能還需要一定時(shí)間的調(diào)整。對(duì)于未來(lái)樓市政策的調(diào)整方向，鄒琳華認(rèn)為，應(yīng)該重點(diǎn)支持改善性住房需求，供給方面，持續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。
對(duì)此，相關(guān)專家認(rèn)為，應(yīng)該在全國(guó)范圍內(nèi)全面放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，包括一線城市。除了全面放松“四限”之外，可以在財(cái)稅政策方面再給一定的刺激，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的交易稅費(fèi)、契稅等給予一定的減免。2023年上半年壓力仍然很大，下半年相對(duì)樂(lè)觀，6月將是市場(chǎng)企穩(wěn)的重要時(shí)間窗口。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明朗，市場(chǎng)的底部已經(jīng)相對(duì)確定，2023年春天，市場(chǎng)將迎來(lái)穩(wěn)步的復(fù)蘇。
朱曉紅指出，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)是再認(rèn)識(shí)、再定義的糾結(jié)之年。經(jīng)歷一場(chǎng)“血與火”的洗禮之后，房地產(chǎn)行業(yè)的韌性仍有比較之優(yōu)勢(shì)。未來(lái)調(diào)控應(yīng)該張馳有度，走正?；?、規(guī)范化、持續(xù)化的路線。預(yù)計(jì)2023年各城市的房?jī)r(jià)與成交量會(huì)呈現(xiàn)一定的分化趨勢(shì)，而全國(guó)樓市“一片紅”以及全國(guó)樓市“入冬”的極端情況都不會(huì)出現(xiàn)，健康穩(wěn)定發(fā)展仍是主基調(diào)。