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轉(zhuǎn)眼間三年時(shí)間過(guò)去了，這三年時(shí)間大家賺到錢(qián)了，相信絕大部分人都是沒(méi)有掙到錢(qián)的，因?yàn)?020年掙不到錢(qián)怪疫情，2021年賺不到錢(qián)還是怪疫情，2022年掙不到錢(qián)更是怪疫情，那么2023年賺不到錢(qián)就沒(méi)有理由再怪疫情了吧，這時(shí)候有人就站出來(lái)，說(shuō)到這是怪疫情的后遺癥影響，2023年上半年會(huì)經(jīng)歷疫情的洗刷，要到下半年才恢復(fù)到原有的狀態(tài)。
2023年下半年經(jīng)濟(jì)要恢復(fù)房地產(chǎn)是不是能恢復(fù)原有的狀態(tài)？答案是不可能了，因?yàn)檫^(guò)去的事情都是有政策支持，有需求量拉升，如今一切都好像發(fā)生了變化。
【資料圖】
2022年為了拉動(dòng)市場(chǎng)回暖，全國(guó)樓市調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過(guò)了1000次，同比增長(zhǎng)40%，但是整個(gè)市場(chǎng)卻沒(méi)有任何的起色，新房市場(chǎng)銷(xiāo)量下降，二手房市場(chǎng)全線下跌。
2022年房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)都并不太理想。
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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2022年12月
2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售百億專(zhuān)題
房地產(chǎn)投資，2022年全國(guó)整體投資下降了9.2%，東部、中部、西部、東北，分別下降了6.5%、6.2%、6.1%、22.8%
商品房銷(xiāo)售面積，2022年前11個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積121,250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%，住宅銷(xiāo)售面積下降26.2%。東部、東部、西北、東北分別下跌22.8%、19%、27%、35.9%。
銷(xiāo)售金額，2022年前11個(gè)月商品房銷(xiāo)售金額，118,648億元，下降26.6%，其中住宅銷(xiāo)售面積更是下降28.4%，東部、中部、西部、東北，分別下跌25.6%、24%、30.5%、39.5%，結(jié)合銷(xiāo)售單價(jià)9785元每平米。
2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是老百姓形成共識(shí)，房?jī)r(jià)要下跌的一年了，而且下跌的幅度比想象中還要大，剛需購(gòu)房者看看，再說(shuō)投資者怎么還敢入手投資，趕緊把手中的房產(chǎn)拋售出去……
特別是東北地區(qū)的房地產(chǎn)，跌幅是全國(guó)的兩倍，銷(xiāo)售面積減少了1/3，銷(xiāo)售額更是下降了接近4成，相關(guān)的機(jī)構(gòu)整理出11月份339個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)，同樣感覺(jué)到北方城市的整體樓市狀況并不太可觀：
金昌環(huán)比下降5.6%、大慶環(huán)比下降7.2%、白銀環(huán)比下降7.3%、南陽(yáng)環(huán)比下降10.4%、棗莊環(huán)比下降9.4%，日照環(huán)比下降6.2%，聊城環(huán)比下降10.9%，石家莊環(huán)比下降8.7%，北京環(huán)比下降4.7%，注意的是，這是一個(gè)月的房?jī)r(jià)下跌幅度，如果一年有10個(gè)月這么大幅度的下降，絕大部分的城市價(jià)格都是出現(xiàn)要漲的狀態(tài)了。
在這樣的大背景下，剛需購(gòu)房者怎么敢下手買(mǎi)房呢？心想原本100萬(wàn)的房產(chǎn)持一個(gè)月購(gòu)買(mǎi)就變成了95萬(wàn)，再遲一個(gè)月購(gòu)買(mǎi)就變成了90萬(wàn)，誰(shuí)一個(gè)月能掙5萬(wàn)元，還不如坐等房?jī)r(jià)繼續(xù)回落。
北方比較有代表性的熱門(mén)城市濟(jì)南、青島、天津、長(zhǎng)春、哈爾濱、沈陽(yáng)、大連、石家莊等城市，在2016年之后就開(kāi)始出現(xiàn)陰跌的局面，其中石家莊的房?jī)r(jià)在2017，年最高峰1.9萬(wàn)元每平米，租金僅需要1.3萬(wàn)元每平米，在過(guò)去整整5年時(shí)間，價(jià)格不僅沒(méi)有出現(xiàn)上漲，甚至還出現(xiàn)了下跌；哈爾濱的去庫(kù)存周期達(dá)到了144個(gè)月，這個(gè)什么概念，也就是需要12年時(shí)間才把新房的庫(kù)存量才能消化完畢；沈陽(yáng)二手房掛牌量已經(jīng)突破了15萬(wàn)套成交量也出現(xiàn)了大幅度的縮減，只有生在北方這些城市的老百姓，才明顯的感覺(jué)到樓市比那邊的天氣還要冷。
北方多座城市集體失守，是這三方面的因素所導(dǎo)致：
1、樓市調(diào)控政策
2016年開(kāi)始，國(guó)家正式提出“房住不炒”，可能很多南方的購(gòu)房者都沒(méi)有太大的感知，在2016年至2021年平均房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)60%，絕大部分房?jī)r(jià)漲幅都集中在長(zhǎng)三角、珠三角這兩大區(qū)域。
其實(shí)整個(gè)政策的調(diào)控還是開(kāi)始發(fā)力了，特別是進(jìn)入到2020年兩道紅線、三道紅線、上調(diào)房貸利率等多種方式進(jìn)行調(diào)控后，市場(chǎng)的價(jià)格迎來(lái)了180度的大轉(zhuǎn)變。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年6月份以來(lái)，全國(guó)新房?jī)r(jià)格平均每平米變化僅有53元，意味著投資房地產(chǎn)的屬性基本上被剝削，更關(guān)鍵的是還要進(jìn)一步的擠掉部分房地產(chǎn)泡沫。
中指研究院發(fā)布《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，2022年12月份百城新房，二手房?jī)r(jià)格跌幅進(jìn)一步的擴(kuò)大，根據(jù)數(shù)據(jù)中顯示南方城市相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較抗跌一點(diǎn)的，但是也有部分城市已經(jīng)開(kāi)始失守。
2、人口的流動(dòng)
在第7次人口普查的數(shù)據(jù)中，就顯示出國(guó)內(nèi)的人口走向已經(jīng)有著明顯的變化，目前人口主要都是集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝。
東北三省在過(guò)去10年時(shí)間中，人口流出超過(guò)1,000萬(wàn)，哈爾濱在過(guò)去10年時(shí)間中人口流失超過(guò)600萬(wàn)，北方城市多個(gè)省份的人口都在持續(xù)性的流出，在沒(méi)有人口支撐的狀態(tài)下，需求量自然也在下降，房?jī)r(jià)自然你會(huì)跟著下滑。
有句話是這樣聊的，短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口，從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看人口都沒(méi)了，還說(shuō)什么未來(lái)了。
3、宜居環(huán)境
在南方地區(qū)很少聽(tīng)說(shuō)霧霾、沙塵暴，等這樣的天氣狀況出現(xiàn)吧，即便剛剛提到的這些出現(xiàn)的概率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小，那么冬天漫雪紛飛出門(mén)不方便，再看看南方部分地區(qū)，冬天相對(duì)來(lái)說(shuō)下雪比較少，甚至像廣東這些地方還沒(méi)有雪下，一對(duì)比傷害就出來(lái)了。
三亞最多購(gòu)房者居然是來(lái)自于東北三省，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示東北三省在三亞的購(gòu)房占比達(dá)到了47%，有這個(gè)玩笑是這樣開(kāi)的，在冬天的三亞看到的都是東北人。
另外在廣東地區(qū)的惠州、肇慶、江門(mén)等城市依舊聚集了大量的北方人群，在這里，我印象最深刻的是，一個(gè)客戶(hù)黑龍江人在11月份來(lái)到廣東的時(shí)候非常的震驚，為什么廣東還有綠葉，而且還能穿短袖。
4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向
三十年河?xùn)|，三十年河西，過(guò)去北方地區(qū)確實(shí)占據(jù)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重心位置，2010年至2021年，北方經(jīng)濟(jì)占全國(guó)總量從42.8%下降到35.2%，南北經(jīng)濟(jì)總量差距14.4%擴(kuò)展到29.6%，另外人均GDP的差距從0.97擴(kuò)大到1.25。
如今北方地區(qū)除了北京在GDP前10以?xún)?nèi)，其他城市都在逐步的被追趕上來(lái)了，觀看全球任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家人口都是傾向發(fā)達(dá)城市。
南方城市也陷入其中，粵港澳大灣區(qū)的中山、肇慶房?jī)r(jià)回落幅度相比最高峰的時(shí)候都已經(jīng)接近25%了，另外受到2022年的沖擊下，整個(gè)市場(chǎng)又進(jìn)一步的沖垮了惠州房?jī)r(jià)回落也達(dá)到了10%，粵港澳大灣區(qū)，其他城市房?jī)r(jià)都跟著回落，包括深圳和廣州在內(nèi)
長(zhǎng)三角10個(gè)有8個(gè)城市也出現(xiàn)了價(jià)格下滑，雖然下降幅度沒(méi)有北方城市那么大，但是價(jià)格的回落，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，看到了未來(lái)買(mǎi)得起房的希望。