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2022年，在多地疫情反復、“斷供”事件頻發(fā)等超預期因素影響下，全國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，多數(shù)城市新房市場量價齊跌。年底，隨著防疫政策的放開，不少人開啟了返鄉(xiāng)過年模式，各地能否迎來返鄉(xiāng)置業(yè)的釋放、2023年樓市能否迎來轉(zhuǎn)機成為行業(yè)關(guān)注焦點。春節(jié)期間，中指研究院各地分析師以“區(qū)域樓市觀察”為主題，通過分析各地最新樓市政策及置業(yè)變化，研判市場量價走勢，形成了區(qū)域市場系列報告，以供企業(yè)參考，本文為系列研究之京津冀篇。
圖：2016年以來京津冀城市群代表城市商品住宅成交規(guī)模及同比
注：京津冀城市群數(shù)據(jù)覆蓋北京、天津、石家莊、唐山、廊坊、滄州、保定，其中唐山僅統(tǒng)計路北、路南、豐南、豐潤、開平、古冶、高新區(qū)等區(qū)域；廊坊指安次、廣陽。
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自2021年下半年起，伴隨著全國市場下行，京津冀整體樓市降溫明顯，2022年在疫情反復、經(jīng)濟承壓、客戶觀望情緒濃厚等因素綜合影響下，除北京市場相對平穩(wěn)外，其他城市房地產(chǎn)市場情緒較為低迷，京津冀新房銷售規(guī)模回落，成交絕對值處近七年最低位，較2021年下降近三成。
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2023春節(jié)樓市表現(xiàn)平淡，小陽春還會出現(xiàn)嗎？
住建部：2023年房地產(chǎn)工作這么干！
中指丨2022年中國房地產(chǎn)政策盤點
中國房地產(chǎn)市場月報2022年12月
2022年1-12月中國物業(yè)服務企業(yè)新增合約面積TOP50
房價來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，近幾年京津冀城市群新房價格漲幅持續(xù)處于低位，2022年二手房價格累計下跌0.59%，下半年以來，多地二手房市場情緒偏弱，且掛牌量居高位，導致京津冀二手房價格環(huán)比連續(xù)5個月下跌，11-12月跌幅擴大。
疫情后樓市活躍度有所回升，市場預期逐漸修復下企穩(wěn)可期
北京政策整體延續(xù)穩(wěn)定，局部定向微調(diào)。2022年，全國房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化改善，但北京在政策層面并未出現(xiàn)實質(zhì)性放松，僅局部定向微調(diào)，保持了政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，優(yōu)化政策包括全齡友好社區(qū)試點接力貸、經(jīng)開區(qū)管理的“臺馬”地區(qū)取消“雙限”、存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理、允許商品房按棟預售等。整體來看，北京政策力度有限，更多的是向市場傳遞積極信號，提振市場信心。
新房成交面積同比降幅超兩成，市場分化明顯。受疫情影響，去年末北京新房市場整體處于低位運行狀態(tài)，市場成交活躍度明顯減弱。2022年全年，北京商品住宅（不含保障房）累計成交767萬平米，同比下降24%，結(jié)束了自2018年以來持續(xù)上升走勢，但成交規(guī)模整體處歷史中高位。
圖：2017-2022年北京商品住宅（不含保障房）年度供求規(guī)模走勢
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2022年北京新房成交結(jié)構(gòu)逐步向中高面積段、中高價位段產(chǎn)品轉(zhuǎn)移。改善市場表現(xiàn)相對活躍，北京城建天壇府、學府壹號院、學府公館、中建玖合府、甲叁號院、京叁號院、北京悅府、東叁金茂府、端禮著等項目銷售去化較好。剛需市場明顯縮量，多項目成交去化較差。
成交結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動價格穩(wěn)中上漲。2018年以來，限競房項目的大量入市，一定程度上平抑了成交均價上漲態(tài)勢。近幾年，伴隨改善需求的持續(xù)釋放，疊加供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整，北京新房成交均價穩(wěn)中有升。2022年，北京新房成交均價同比漲幅5%。
宅地供求縮減，集中供地多次少量。2022年，北京累計成交55宗商品住宅用地，成交規(guī)劃建面484.7萬平方米，同比下降30%。從集中供地情況來看，2022年北京宅地供地次數(shù)增加至5次，供地集中性有所減弱，同時宅地供求規(guī)模呈現(xiàn)逐步下滑趨勢，前三批次供地總數(shù)17-18宗左右，四、五批次供地下調(diào)為6宗，其中四批次土拍出現(xiàn)顯著下滑，僅成交31.9萬平方米，較第三批次下降78%。
圖：2021-2022年北京各批次宅地供求情況
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供地預申請避免流拍，競現(xiàn)房+搖號成為常備工具。2022年，北京采用先“預申請”再正式掛牌的供地模式，減少土地流拍的出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2022年北京集中供地推出的65宗地塊中，經(jīng)預申請后掛牌的宅地宗數(shù)為40宗。在競拍規(guī)則方面，競現(xiàn)房銷售面積和搖號逐漸成為土拍常備工具，其中集中供地掛牌的65宗地塊中，44宗地塊競拍規(guī)則含競現(xiàn)房銷售面積。
2023年初，北京房地產(chǎn)市場情緒轉(zhuǎn)暖，新房成交規(guī)模較2022年末小幅增長，二手房帶看量明顯增多。隨著疫情高峰褪去及政策環(huán)境存在優(yōu)化預期下，購房者市場情緒逐漸修復，疊加供應端核心項目入市，樓市活躍度有望延續(xù)，市場企穩(wěn)可期。
成交量降至歷史低位，年末市場翹尾，政策帶動下核心需求有望繼續(xù)釋放
2022年天津房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整、持續(xù)放松，但受收入預期下降、疫情反復等因素影響，天津市場整體較為低迷，成交量價不及上年。
政策逐步放松，年末利好新政集中落地。2022年天津樓市政策適時調(diào)整，整體來看呈逐步放松態(tài)勢。年初天津?qū)嵭小胺謪^(qū)施策”，對多子女家庭、就近養(yǎng)老家庭傾斜；年中，允許父母提取公積金支持子女買房，提高公積金貸款額度；下半年，政策放松步伐加大、速度加快，“916新政”落地，認房不認貸、降二套首付，公積金貸款額度再提高，首套商貸利率降至歷史最低點，二手房“帶押過戶”實施。
當前，天津樓市政策相對寬松，但政策顯效并不明顯，市場下行期，改善購房需求韌性較好。2022年天津商品住宅120㎡以上面積段成交套數(shù)占比較上年提高5個百分點。預計2023年，天津樓市政策仍有優(yōu)化空間，不排除加大對改善需求的政策支持力度。
圖：2022年天津政策調(diào)整統(tǒng)計
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市場整體低迷，成交量為近十年最低，年底現(xiàn)“翹尾”行情。2022年，整體經(jīng)濟面臨下行壓力，同時疫情反復等超預期因素頻出，天津市場整體較為低迷。商品住宅供應量為694萬平方米，同比下降43.2%；成交面積為800萬平方米，同比下降35.8%；市場供求量下滑明顯，供需兩端均走弱的情況下，銷供比為1.15；成交均價結(jié)構(gòu)性上漲1.1%至17396元/㎡。
全年市場成交量保持低位，月均流速為67萬平方米，3月傳統(tǒng)旺季“小陽春”及6月年中沖刺，月銷售量超過70萬平方米；9月天津“認房不認貸、二套首付四成”新政，帶動市場好轉(zhuǎn)；受疫情放開后新需求導入、行業(yè)利好政策頻出、開發(fā)商年底沖刺、集中簽約備案等多重因素疊加，年底市場“翹尾”，成交量達101萬平方米。
圖：2022年天津商品住宅月度供需量價情況
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區(qū)域分化嚴重，市區(qū)需求復蘇，價格回歸地段價值。2022年，天津商品住宅市場區(qū)域分化較為嚴重。市內(nèi)六區(qū)成交面積占比提升2個百分點至12%，成交金額提高6個百分點至26%；遠郊五區(qū)萎縮明顯，成交量接近腰斬，受疫情制約外來需求，武清退居遠郊五區(qū)第二，成交量亦同比下降5成。
區(qū)域格局分化下，價格回歸地段價值。核心區(qū)域價值凸顯，成交均價方面，和平區(qū)均價突破6萬/㎡；環(huán)線內(nèi)在2萬/㎡以上；環(huán)城區(qū)在1.5-2萬/㎡之間；武清、薊州等區(qū)域在1萬/㎡以上，靜海、寧河在萬元以內(nèi)。
供應不足，存量減少，但市場去化慢，出清周期延長。截至2022年12月底，受供應量縮減影響，商品住宅可售面積為2002萬平方米，較上年底減少106萬平方米。同期由于市場預期較差、購房者信心不足，庫存去化慢，出清周期由年初的21個月延長至30個月。
圖：2022年天津商品住宅短期庫存規(guī)模及出清周期
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全年土地成交量為近7年最低，四次土拍熱度逐步改善。2022年，天津土地市場供需均較低迷，供需量同比降幅在6成左右。四次集中供地共成交56宗地塊，規(guī)劃建面431.6萬平方米。與上年相比，宗數(shù)減少52宗，規(guī)劃建面下降66.15%，規(guī)劃建面為近7年來最低。但從四次集中土拍來看，成交金額逐步走高，且第四批次中有2宗地塊達到最高限價。
圖：2022年天津涉宅集中供地各批次土地出讓金
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2022年在“房住不炒”的定位下，天津房地產(chǎn)政策調(diào)整逐步加快。但受疫情反復、收入預期下降等超預期因素影響，購房需求不足，導致全年新房成交量為近十年最低。年底，疫情管控放松、各類利好政策密集落地，前期積壓的需求進場，促進年底現(xiàn)“翹尾”行情。此外，第三、四批次集中土拍所有掛牌地塊均成功出讓，且成交金額逐步走高，土地市場在逐步走出低迷環(huán)境。種種跡象表明，天津樓市底部或已現(xiàn)，2023年市場破局在望。2023年，政策仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間，政策力度有望進一步加強，尤其是支持改善需求的政策。隨著疫情形勢好轉(zhuǎn)，疊加調(diào)控政策優(yōu)化，天津市場規(guī)模繼續(xù)大幅回落的空間較小，或?qū)⑦M入修復期，下半年銷售有望出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
政策效果有限，需求釋放動力不足
2022年，石家莊房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢貫穿全年，全年新房成交規(guī)模回落至10年前水平，新房價格走勢疲弱，時隔9年再次出現(xiàn)年度下跌。
樓市利好政策漸次落地。2022年，石家莊政府持續(xù)落實因城施策，“穩(wěn)樓市”新政頻出。政策調(diào)整方向包含取消限購限售、優(yōu)化住房信貸等方面，如降低首套住房商貸首付比例至20%、提升市內(nèi)五區(qū)公積金貸款最高額度至80萬元、首套住房商貸利率“破4進3”等。此外，為更大程度保護購房者權(quán)益，新房推行“交房即交證”舉措；12月，石家莊推出二手房“帶押過戶”新模式，加快換房需求入市節(jié)奏。
土拍市場量價齊跌。2022年，為緩解拿地房企配建壓力以及保障社區(qū)建設整體品質(zhì)，石家莊市內(nèi)四區(qū)（長安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)及裕華區(qū)）新出讓商品房項目用地不再配建保障性住房。在全國土拍市場整體表現(xiàn)低迷下，石家莊土拍市場也呈現(xiàn)量價齊跌局面。2022年全市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降13.4%；樓面價同比下跌11.6%；溢價率降至2.2%，為2010年以來最低水平。
新房市場活躍度“先升后降”，全年成交量降幅近四成。2022年，石家莊新建商品住宅成交量整體呈現(xiàn)“先升后降”態(tài)勢。2月，受春節(jié)假期影響，新房成交量下滑至1200套；3-7月，樓市優(yōu)化新政不斷出臺，力促購房需求釋放，石家莊新房月度成交量最高上升至近3100套；8月份以來，市場呈現(xiàn)震蕩下降態(tài)勢。全年來看，2022年，石家莊新房共成交2.3萬套，同比下降37%。價格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年石家莊新建住宅價格累計下跌0.84%，為自2012年后時隔9年再次出現(xiàn)年度下跌。
圖：2011—2022年石家莊新房價格年度累計漲跌變化
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整體來看，2022年石家莊土地市場及商品住宅市場均表現(xiàn)低迷。值得關(guān)注的是，近幾年石家莊對周邊區(qū)域購房群體吸引力不足，且出現(xiàn)人口外流，這些也是導致樓市低迷的重要原因。2023年，石家莊樓市利好政策或?qū)⒗^續(xù)出臺，“保交樓”工作也將如期推進，疊加疫情形勢好轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟復蘇，樓市也會逐步修復，但恢復的節(jié)奏可能相對較慢。
市場仍處筑底階段，企穩(wěn)尚需時間
在樓市持續(xù)低迷的背景下，廊坊樓市政策能出盡出。2022年8月，廊坊政府發(fā)文解除了執(zhí)行5年的樓市限購政策，同時對“北三縣”和“雄安新區(qū)周邊”的住房限售年限要求也全面取消。政策組合拳還包括下調(diào)首套住房公積金貸款利率、階段性調(diào)整差別化住房信貸政策、居民換購住房享個稅退稅優(yōu)惠等。
2022年，廊坊土地市場表現(xiàn)冷清，土地市場流拍量有所增加，地塊多以地方托底或企業(yè)低價取得。從企業(yè)端看，市場銷售業(yè)績持續(xù)下行，導致房企流動性壓力較大，房企依舊保持審慎的拿地態(tài)勢。
新房市場表現(xiàn)為供需雙降，成交規(guī)模處近2015年以來低位。2022年，廊坊新建商品住宅供應49.5萬平方米，較2021年下降66.0%，成交137.0萬平方米，較2021年下降18.4%。價格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，12月廊坊新建住宅價格11645元/㎡，年內(nèi)累計下跌1.87%。
整體來看，2022年廊坊樓市處于筑底階段，房企拿地積極性較低，購房者觀望情緒濃厚，成交量價長期處于低位，在樓市政策持續(xù)寬松背景下，尚未看到市場回暖跡象。一方面，此前疫情階段對環(huán)京通勤造成一定影響，北京外溢置業(yè)需求減弱，廊坊投資吸引力下降；另一方面，環(huán)京房企“暴雷”、停工停貸現(xiàn)象對購房者情緒及置業(yè)信心產(chǎn)生一定負面影響。近期隨著疫情好轉(zhuǎn)及北京樓市購房情緒的回升，廊坊核心項目售樓處到訪量有所增加，2023年，廊坊樓市或?qū)⒎€(wěn)中有升，但市場需求及購買力仍需積累，樓市的真正企穩(wěn)回升還需較長時間。
2022年成交規(guī)模銳減，土拍溢價率降至近八年低位，短期樓市信心仍不足
圖：2015-2022年滄州商品住宅成交面積及同比
備注：覆蓋區(qū)域含新華、運河、渤海新區(qū)。
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2022年，滄州購房者置業(yè)積極性不足，疊加疫情影響，樓市低溫運行，商品住宅成交規(guī)模銳減。據(jù)中指監(jiān)測，2022年，滄州商品住宅成交138.9萬平方米，同比下降43.5%，絕對規(guī)模僅略高于2017-2018年。下半年滄州需求端不斷釋放利好，如針對“多孩家庭”購房公積金貸款不受繳存余額及時間限定、在8-10月購房且完成備案的可享受總價1%購房補助，在政策帶動下，三季度成交規(guī)?；厣?，但需求釋放持續(xù)性不足；12月受疫情反復影響，樓市成交規(guī)模連續(xù)低于5萬平方米，去化項目以核心板塊為主，購房者觀望情緒較重。
表：2015-2022年滄州商品住宅土地市場情況
備注：覆蓋區(qū)域含新華、運河、渤海新區(qū)。
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土拍方面，2022年滄州市涉宅用地成交規(guī)劃建筑面積較2021年小幅增長，土地出讓金穩(wěn)定在低位。成交的31宗涉宅用地中僅6宗溢價，整體土拍情緒較低，拿地企業(yè)多為本地房企，溢價率降至1.7%，是2015年以來最低水平，較2021年下降8.6個百分點。
12月，滄州市印發(fā)《滄州市支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的配套政策措施的通知》，制定11條措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中涉及“房交會”、“貨幣安置”、“土地出讓金繳納”、“鋼結(jié)構(gòu)配建”、“施工貸”等內(nèi)容，從供需兩端穩(wěn)定企業(yè)、居民預期。滄州作為內(nèi)生型需求城市，人才導入能力偏弱，客戶更多以剛需及改善置換為主，短期來看，當前購房者置業(yè)信心仍較不足，市場企穩(wěn)尚需時間。
【結(jié)語】
從各地市場反饋來看，2022年京津冀地區(qū)商品住宅成交整體縮量明顯，多數(shù)城市仍處調(diào)整期中，同時城市及區(qū)域間分化加劇，核心板塊優(yōu)質(zhì)樓盤更受市場青睞。具體城市來看，京津冀僅北京樓市保持穩(wěn)定，疫情后預計需求逐步釋放，疊加供應端高端產(chǎn)品入市，市場有望轉(zhuǎn)暖回升。天津當前短期庫存仍在高位，區(qū)域分化有望進一步加劇，在疫情好轉(zhuǎn)及政策顯效下，市場或在低基數(shù)下緩慢恢復。河北多地人口吸附能力不足，疊加當前北京外溢需求有限，當?shù)乜蛻粢脏l(xiāng)村進城及城市內(nèi)生需求為主，經(jīng)濟復蘇及收入預期未有明顯好轉(zhuǎn)下，市場企穩(wěn)或仍需時間。