觀點(diǎn)網(wǎng) 2月7日，杭州2022年供地計(jì)劃剛剛完美收官，僅過(guò)了14天，便迎來(lái)了2023年首批供地。
本次杭州共推出13宗涉宅地，總起價(jià)166.7億元，總出讓面積54.36萬(wàn)平方米（815.4畝），總建筑面積93.5萬(wàn)平方米。
(資料圖)
地塊具體分布為余杭區(qū)4宗；蕭山區(qū)2宗；臨平區(qū)2宗；上城區(qū)、濱江區(qū)、錢塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)各1宗，延續(xù)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式，上限溢價(jià)率12%。
最終13宗地成交，共收金182.23億元。其中3宗底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交，8宗報(bào)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。
60家搶一地與濱江獨(dú)得三宗
延續(xù)前不久2022年第五批集中供地的熱度，整場(chǎng)土拍就像是春節(jié)燃放的鞭炮一樣，迅速且激烈。
眾房企紛紛入場(chǎng)爭(zhēng)奪，不出一小時(shí)便暫時(shí)落幕，最終有8宗地報(bào)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)等待著花落誰(shuí)家。從結(jié)果上看，13宗地最終收金182.23億元，整體溢價(jià)率約9.32%。
此次進(jìn)入搖號(hào)的地塊包括上城區(qū)四堡七堡單元JG1401-25地塊、蕭山城區(qū)市北單元地塊、濱江區(qū)浦沿單元BJ0601-R21-05地塊、臨平新城核心區(qū)LP0101-35地塊、臨平新城核心區(qū)LP0101-36地塊、蕭山區(qū)蜀山南單元地塊、余杭區(qū)良渚新城勾運(yùn)路南十二號(hào)支路東地塊、余杭區(qū)良渚新城杜文路東新甫路北地塊。
與2022年首批供地推出60宗、出讓面積256.6萬(wàn)平方米、總建面580.7萬(wàn)平方米、總起價(jià)798億元相比，今年首批規(guī)模直接縮水超八成。
從位置上看，地塊分布比較均衡，除了拱墅區(qū)，其他主城區(qū)均有地塊出讓。具體來(lái)看，余杭區(qū)4宗（未來(lái)科技城1宗、良渚新城3宗）；蕭山區(qū)2宗（蕭山市北1宗、蜀山南1宗）；臨平區(qū)2宗（臨平新城）；上城區(qū)錢二、濱江區(qū)浦沿、以及錢塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)各1宗。
最熱門的地塊非蕭山市北地塊莫屬，在觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)后，共60家房企參與。
該宗地為蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1309-R21-03、XSCQ1309-R22-09地塊，東至規(guī)劃寧安路，南至規(guī)劃緯三路，西至市心北路綠化帶，北至前解放河綠化帶。出讓面積26326平方米，為住宅（設(shè)配套公建）用地，容積率2.5，建筑面積65815平方米。地塊起拍價(jià)144793萬(wàn)元，樓面起價(jià)22000元/平方米。
地塊緊鄰錢江世紀(jì)城，還靠近亞運(yùn)村，享受板塊輻射的紅利。憑借著這些先天條件，地塊成為了房企眼中的“香餑餑”。
經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)價(jià)后達(dá)到上限價(jià)格161793萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)樓面價(jià)24583元/平方米，溢價(jià)率11.74%。最終，16號(hào)南昌市政大道房地產(chǎn)有限公司（南昌市政公用集團(tuán)）從60家房企脫穎而出，成功拿下。
從拿地企業(yè)看，本輪供地體現(xiàn)為本土房企低溢價(jià)補(bǔ)倉(cāng)，外來(lái)房企則爭(zhēng)相入駐。
另一看點(diǎn)是濱江集團(tuán)上演“帽子戲法”，以總價(jià)34億元連摘余杭、錢塘三宗地塊，總拿地面積10.58萬(wàn)平方米，總建筑面積20.70萬(wàn)平方米。
濱江集團(tuán)是杭州供地市場(chǎng)的常客，本輪供地中以總價(jià)179573萬(wàn)元競(jìng)得余杭區(qū)未來(lái)科技城及錢塘區(qū)地塊后，又聯(lián)合浙江建杭置業(yè)以161089萬(wàn)元拿下余杭區(qū)良渚新城一宗地塊。
去年杭州集中供地中，濱江集團(tuán)的表現(xiàn)也尤為突出。
2022年4月25日的第一批次，濱江集團(tuán)揮金184億元一舉斬獲11宗地；6月30日的第二批，與合作伙伴再獲12宗；9月15日，第三批次集中供地中以69.11億拿下3宗地；11月29日，第四批供地共推出8宗地，濱江集團(tuán)獨(dú)摘2宗。
根據(jù)今年2月10日濱江集團(tuán)發(fā)布的拿地情況簡(jiǎn)報(bào)，該公司2022年全年一共拿了41塊地，其中杭州38塊，權(quán)益拿地金額374億元，按照年初計(jì)劃，權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款比例在60%以內(nèi)。
除了南昌市政和濱江之外，剩余9宗分別由上海泓喆地產(chǎn)（華潤(rùn)）、臺(tái)州偉星地產(chǎn)、浙江中騰置業(yè)、南通神輝置業(yè)、浙江中豪、廈門巖垚盛地產(chǎn)（建發(fā)）、浙江交控集團(tuán)、杭州富陽(yáng)山水置業(yè)、杭州臨安國(guó)瑞置業(yè)等拿下。
超預(yù)期熱度與房企積極性
杭州土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)一直都比較出眾，2022年全年五批次成交金額2227億元，僅次于上海。
縱觀2022年，杭州土地出讓金額相比2021年減少了900多億元；而且五個(gè)批次的出地規(guī)模呈現(xiàn)逐步下滑趨勢(shì)，從第一批的60宗，下降至第五批的5宗。
隨著市場(chǎng)逐漸回溫，2023年杭州或?qū)⒃黾油恋毓?yīng)規(guī)模，為土拍帶來(lái)更多熱度。
把目光拉回到本輪集中供地，雖然供地規(guī)模比去年首批次大幅下降，但相比第四批、第五批的8宗、5宗，已經(jīng)有所回升。
另外，杭州本輪供地呈現(xiàn)出時(shí)間緊湊的特點(diǎn)，公告時(shí)間距離上一批間隔僅21天，而2022年首批與上一批次供地的公告時(shí)間間隔足足有123天。
有媒體分析稱，這樣緊湊的時(shí)間安排，和各個(gè)城市集中供地頻次逐漸增加的趨勢(shì)相吻合，實(shí)質(zhì)上是弱化“集中”的概念。
更緊湊的供地節(jié)奏與更大規(guī)模的供地總量下，杭州2023年土拍市場(chǎng)預(yù)期能夠保持整體樂(lè)觀。
本次出讓地塊中，有8宗溢價(jià)封頂進(jìn)入一次性搖號(hào)階段，占出讓地塊總數(shù)的62%，較去年集中供地表現(xiàn)上升明顯，為2022年以來(lái)新高。平均溢價(jià)率達(dá)到了9.3%，僅次于去年五批次的10.9%；平均樓面價(jià)為19492元/平方米，為歷次集中供地第三高。
超預(yù)期的熱度與供地結(jié)構(gòu)改善有關(guān)。
本批次低密地塊呈現(xiàn)增多的趨勢(shì)，容積率不超過(guò)1.8就有8宗，平均容積率僅1.72，為2022年以來(lái)最低一次，主要集中在富陽(yáng)、臨安等普通外圍區(qū)域；而錢江新城二期、未來(lái)科技城、蕭山市北等熱門板塊地塊則是1.9-2.5之間的中等容積率。
另外，本輪集中供地“門檻較低”，眾房企紛紛參與其中，也是土拍熱度超預(yù)期的因素之一。
據(jù)了解，杭州2022年五批次集中供地共掛牌137宗，總起價(jià)1918.5億元，平均每宗地起拍價(jià)約14億元。2022年首批60宗地平均起拍價(jià)為13.3億元，2023年首批則為12.82億元。相對(duì)而言門檻有所降低，這也吸引了更多房企參與。
如上述吸引60家房企參與搖號(hào)的蕭山市北地塊，以及浦沿地塊、良渚新城杜文路東新甫路北地塊均有21家房企參與搖號(hào)。
此外，本次土拍還出現(xiàn)了多家新面孔，既有武漢地產(chǎn)、廈門國(guó)貿(mào)等國(guó)企，又有維科、中浙房地產(chǎn)等民企。房企更高的參拍積極性，也在一定程度折射出土拍市場(chǎng)熱度的回升。