2月20日，證券投資基金業(yè)協(xié)會（下稱“協(xié)會”）應(yīng)證監(jiān)會要求，發(fā)布了關(guān)于《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱《指引》）的公告，將自?2023?年3?月1?日起施行。
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據(jù)悉，“不動產(chǎn)私募投資基金”為新設(shè)立的基金產(chǎn)品類型，區(qū)別于原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，所運用的范圍涉及存量住宅領(lǐng)域。記者了解到，業(yè)內(nèi)多方認為，“新私募”為投資者提供了更加多元的產(chǎn)品類型，同時也將在保交樓、為出險房企紓困等方面發(fā)揮作用，房企融資又更進了一步。
“新私募”涉及住宅領(lǐng)域
2月20日，證監(jiān)會官網(wǎng)公告稱，已于近日啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能。同時，證監(jiān)會還指出，由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。
同日，協(xié)會應(yīng)證監(jiān)會要求，發(fā)布了關(guān)于《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》的公告。據(jù)悉，《指引》共二十一條，遵循試點先行、穩(wěn)妥推進原則，明確了不動產(chǎn)投資范圍及試點管理人要求，并從基金募集、投資、運作、信息披露等多方面對不動產(chǎn)私募投資基金加以規(guī)范。
其中，《指引》明確指出，“不動產(chǎn)私募投資基金”為新設(shè)立的基金產(chǎn)品類型，區(qū)別于原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。
而值得注意的是，《指引》指出，存量商品住宅是指已取得“五證”，已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。
此次“新私募”和傳統(tǒng)的私募存有一定的差異，基金設(shè)立監(jiān)管有所放松、資金投放的領(lǐng)域有所放寬，涉及了住房領(lǐng)域。據(jù)協(xié)會公布數(shù)據(jù)，截至?2022?年末，協(xié)會存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。
據(jù)悉，私募基金一度也可以投資住宅市場，而2017年《備案管理規(guī)范第4號》出臺后，私募基金在住宅市場的投資受到了限制。不過，2022年11月股權(quán)融資“第三支箭”政策再次提及開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項目、基礎(chǔ)設(shè)施，助力房企探索新發(fā)展模式。
業(yè)內(nèi)多方認為，“新私募”為投資者提供了更加多元的產(chǎn)品類型，同時也將在保交樓、為出險房企紓困等方面發(fā)揮作用。其中，2022年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，以及停工斷貸潮事件和房企債務(wù)違約風(fēng)暴后，留下了非常多的存量資產(chǎn)項目。此次試點，房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購的空間將增大?？陀^上，有利于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項目處置，促使房企獲得新的資金支持?！靶滤侥肌毕啾冗^去有了較大的突破，是對“第三支箭”政策的落實。
“三支箭”助力融資
為房企提供更多的流動性支持，此前央行和銀保監(jiān)會就房地產(chǎn)金融問題出臺了專門性文件，發(fā)布房地產(chǎn)“金融16條”，房企信貸、債券、股權(quán)融資渠道的“三支箭”連續(xù)發(fā)出。
“第一支箭”方面，中指數(shù)據(jù)稱，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2022年12月中旬，已經(jīng)有超過100家房企，獲得約4萬億元的授信額度。其中，綠城獲得約4000億元，萬科和碧桂園均超過3000億元?？傮w看來，受益的房企主要為全國性央企、國企及混合所有制企業(yè)，地方性國企，經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企，僅涉及個別出險企業(yè)。
“第二支箭”目前也正在持續(xù)發(fā)力，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅2023年1月，就有約19家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行由中債增信提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保的境內(nèi)信用債，民營企業(yè)中駿、新希望也順利進入成功發(fā)行序列。不過，業(yè)內(nèi)認為，總體來說，“第二支箭”所涉及的房企還是比較少，且和“第一支箭”一樣，偏愛較為穩(wěn)重的企業(yè)。
因此，“第三支箭”政策被業(yè)內(nèi)各方寄予厚望。11月28日，對于“第三支箭”證監(jiān)會除了提及私募投資基金的試點以外，還提到了恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用等多個方面。
其中，再融資方面，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有超過30家房企，發(fā)布了配股或者定增計劃，募資總金額超過600億元，覆蓋的范圍還包含了華夏幸福等出險企業(yè)；而用于“盤活存量”的公募基金REITs上市數(shù)量僅有20多個，目前多涉及“保租房”、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，并不涉及住宅領(lǐng)域。
對于房地產(chǎn)新發(fā)展模式來說，其中一項很重要的任務(wù)就是要盤活存量。2022年受疫情等方面的干擾，多項政策的臺，但是效果不明顯。不過，2023年，全國樓市都在回暖，“新私募”也會受到越來越多金融機構(gòu)的青睞。
不過，對于此次試點，也有業(yè)內(nèi)人士提出了資金流入之后，金融機構(gòu)乘機炒作房地產(chǎn)方面的擔(dān)憂。此試點旨在助力房企融資，不屬于購房方面的政策，應(yīng)該不會導(dǎo)致炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，他指出“五證”的要求，排除了在土地招拍掛方面的介入機會，不動產(chǎn)私募投資基金依然是不能“直接碰土地”的，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場“房住不炒”的導(dǎo)向。劉志耕稱，目前的情況之下，能夠救活房企已實屬不易，應(yīng)該不會出現(xiàn)過熱的情況。
“這種私募基金的風(fēng)險點主要在于投資方，不過房企也需要警惕被投資資金操縱?！敝敹悓弻＜摇⒔K四維咨詢集團首席咨詢師劉志耕分析指出。而值得注意的是，“新私募”在管理人以及投資人方面進行了多重限制?！吨敢芬蠊芾砣艘笤诠懿粍赢a(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人成立以來累計投資本金不低于100億元人民幣。具有3個以上不動產(chǎn)項目成功退出經(jīng)驗。投資人首輪實繳出資不低于1000萬，自然人投資者出資額不得超過基金實繳額的20%。