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春江水暖鴨先知?！氨本┒址砍山涣客壬蠞q96%”所啟示的，是樓市的逐漸回暖嗎？
北京房市進(jìn)入“小陽春”？專家稱或由學(xué)區(qū)房交易驅(qū)動
據(jù)央視財經(jīng)報道，近日記者走訪北京多個在售樓盤，發(fā)現(xiàn)看房人數(shù)增加了不少，咨詢量和成交量有所回升，二手房交易近期也較為活躍。
記者了解到，目前北京購房者以首套剛需群體為主，整體占比近70%，客戶對價格、區(qū)位、環(huán)境等要求也越來越高。某平臺數(shù)據(jù)顯示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，環(huán)比上漲74.07%，同比上漲96.29%。
伴隨著網(wǎng)簽量的增多，銀行的業(yè)務(wù)也在增加。銀行工作人員表示，二月份較一月份的日平臺辦理量提升50%，同時春節(jié)以后整體的需求有明顯增加，我們由原來的處理時長從將近一個小時提升至目前為止40分鐘，整體的審批處理時效提升超過20%。
值得一提的是，今年一月時值農(nóng)歷春節(jié)，部分購房需求或受及假期影響被壓制。據(jù)界面新聞此前報道，從北京樓市這幾年的慣性來看，年前和剛過完年都是二手房市場成交高峰期。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京近年春節(jié)后出現(xiàn)“小陽春”的原因，就是部分家長要在3-4月購買學(xué)區(qū)房，最晚在1-2月賣掉房子?！?023年是北京歷史上入學(xué)人數(shù)最多的一年，肯定也會出現(xiàn)‘小陽春’?！?/P>
張大偉在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，北京是一個以二手房交易為主的市場，二手房月網(wǎng)簽1.2萬套是樓市“枯榮線”，月網(wǎng)簽高于1.2萬套，市場會保持平穩(wěn)，高于1.5萬套的話，價格可能會走強；月網(wǎng)簽低于1.2萬套，市場會比較低迷，更低的話，價格則會下調(diào)。其進(jìn)一步指出，市場能否繼續(xù)持續(xù)回暖，則要看政策的優(yōu)化程度。
值得注意的是，今年年初北京二手房整體價格平穩(wěn)，部分片區(qū)甚至延續(xù)去年的微跌情況。多為中介人士對中國證券報表示：“北京的二手房市場除了學(xué)區(qū)房以外都很平穩(wěn)，這幾年想靠短期買房子賺快錢是不可能的。學(xué)區(qū)房價格在疫情期間是一直漲的，其他的基本沒有變化?！?/P>
暖風(fēng)吹、暖風(fēng)吹、暖風(fēng)能否一直吹？
暖意是可以被感受到的。除了北京，杭州、成都、蘇州等二線城市的二手房市場同樣“熱起來了”。
據(jù)界面新聞報道，自2月開始，成都二手房帶看量就進(jìn)入“狂飆期”，每周超過15萬套。而從2021年4月至今，二手房帶看量最高也僅定格在10萬套/周。借此熱度，二手房成交價開始試水上揚，量增價漲。“對于房東來說，每天都有人看他的房子，自然就知道市場熱起來了，漲價是順勢而為。”
錢江晚報日前走訪了幾大中介簽約中心，發(fā)現(xiàn)店內(nèi)座無虛席，簽約專員中午飯都沒時間吃。以截至2月12日的數(shù)據(jù)為例，杭州市（含臨安、富陽）2月二手房成交量為2019套，而上月整月才成交2809套，同比去年1月和3月（非春節(jié)）的前12天，今年樓市也顯露出回暖跡象。
二手房的暖風(fēng)還吹到了新房市場。據(jù)都市快報報道，日前杭州申花板塊的紅盤馥香園意向公示結(jié)果出爐，中簽率僅為11.51%，人才也需要拼社保。此外遠(yuǎn)郊盤同樣頗有活力，綠城在富陽的3個項目新春熱銷超5000萬，蕭山新城板塊某項目的每周帶看量也有至少400組。
一些數(shù)據(jù)可以更宏觀地反應(yīng)市場變化。從2月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布地70城房價數(shù)據(jù)來看，多地樓市確有回暖，整體趨勢向好。1月70城新房、二手房房價環(huán)比上漲城市顯著增加，環(huán)比跌幅大幅收窄。其中新房上漲城市數(shù)量36個，較上月增加21城，上漲城市數(shù)量自2021年9月以來首次超過下跌城市數(shù)量。
從漲跌幅情況來看，70城平均環(huán)比接近持平，較上月上升0.24個百分點；上漲城市平均漲幅0.31%，較上月收窄0.01個百分點。從各等級城市新房銷售價格來看，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別為0.2%、0.1%和-0.1%，至此，一二線城市環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)正，三線城市降勢放緩。在這波復(fù)蘇行情中，一線城市領(lǐng)銜復(fù)蘇，重點二線城市緊隨其后，尤其是長珠三角熱點城市。
仁澤平微博截圖
經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在微博上提到，預(yù)計3到4月樓市小陽春，溫和，局部城市，主因經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，部分開發(fā)商二三季度可能會結(jié)束冬眠。
實際上，開年以來多地土地市場已有所升溫。日前今年杭州首批集中供地正式出讓，13宗涉宅地塊全部成交，成交樓面均價19492元/平方米，平均溢價率9.3%。其中蕭山城區(qū)市北地塊還未開拍報價已封頂，參與搖號企業(yè)多達(dá)60家，創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量新高。最終該地塊被南昌市政以封頂價16.18億元拿下。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2月22日，84個城市完成住宅用地出讓，共計成交272宗，總出讓金額為268.7億元，平均溢價率5.28%。據(jù)證券日報援引某行業(yè)分析師觀點，多地土地市場回暖或與重點城市樓市銷售回溫有關(guān)。同時，雖然重點城市的熱點地塊大受青睞，一些郊區(qū)地塊依然出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，分化現(xiàn)象在加劇。
政策是寬松了，但市場修復(fù)仍需時間
2022年以來，全國多地接連出臺放寬限購、限售、限貸的政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。
據(jù)第一財經(jīng)報道，自去年12月以來，已有東莞、佛山、南京、濟(jì)南多個特大城市放開樓市限購。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，今年限購城市很可能只剩個位數(shù)，即一線城市和少數(shù)二線熱點城市。其中，一線城市的主城區(qū)會繼續(xù)實施嚴(yán)格的限購政策。張大偉說，一線城市之外，像杭州、廈門等熱點二線城市可能也就少部分核心城區(qū)會繼續(xù)限購，其他區(qū)域有望全面放開，即便是繼續(xù)限購的區(qū)域也可能會有明顯放松。
放寬限售方面，就在2月中旬揚州市住建局出臺新政，取消了在市區(qū)換房置業(yè)中的原有住房3年限售限制，有利于“以舊換新”“以小換大”等改善需求家庭推動置業(yè)計劃。
在首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制建立后，多地下調(diào)房貸利率已成“常態(tài)”。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至今年1月30日，中國至少有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。30個城市中，除蘭州外，其余29個城市房貸利率均已進(jìn)入“3時代”。此外，“百歲貸”“連心貸”等屢上熱搜的產(chǎn)品，本質(zhì)上也是為了激活住房消費需求。
但政策可以多大程度上刺激需求呢？
據(jù)華爾街見聞報道，眼下市場熱度相比往年更多是復(fù)蘇，而非火爆。全國房價天花板的深圳，誕生了“5000萬蹲”的深圳，二手房交易量低于2000套的狀況已經(jīng)持續(xù)了一年，即便是2月上半月開始有突破這一數(shù)據(jù)的跡象，但也不過是回到2000套上方而已。在近16年里，這一數(shù)據(jù)依舊低于2008年上半年、2012年上半年兩個低點，甚至不到這兩個低點均值的一半。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本輪需求釋放多半是滯后和預(yù)期適度修復(fù)帶動的，成交結(jié)構(gòu)上，以剛需和換房需求為主。這部分需求預(yù)計在上半年釋放殆盡，且對價格較為敏感，預(yù)計后續(xù)價格反彈的力度會比較小。由于目前加杠桿的情緒比較弱，收入和工作前景預(yù)期并不很樂觀，后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策的進(jìn)一步紓困和居民收入的修復(fù)，但這是一個較長的過程。整體來看，今年市場弱勢回升。
中指研究院同樣指出，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場情緒有所修復(fù)，但更多體現(xiàn)在部分核心一二線城市，多數(shù)城市購房者觀望情緒仍較重，市場修復(fù)仍需時間。