出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
(資料圖)
樓市的暖意，最先從二手房開始向外滲透，躥升的數(shù)據(jù)最為直觀：
北京上周成交超4300套，處2022年以來周度成交最高位；2月截至26日，北京二手房總成交近1.3萬套，較1月增長接近50%，結(jié)束了環(huán)比連續(xù)4個月下滑態(tài)勢。
多家中介機(jī)構(gòu)對外表示，帶看量、網(wǎng)簽量雙升；某銀行工作人員也透露，2月份較1月份的日平臺辦理量提升50%。北京房產(chǎn)成交鏈條上，從內(nèi)到外透著一股暖春的氣息。
不僅是北京，多個熱點城市二手房強(qiáng)勢復(fù)蘇，成都2月狂飆，創(chuàng)下近11年來的最高記錄，截至2月27日，2月成交量達(dá)1.8萬套；廣州也很搶眼，上周網(wǎng)簽量預(yù)計在3000套左右……
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，上周（2月18日-2月24日）北京、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、廈門、南寧、青島、佛山、東莞、金華、江門和揚(yáng)州等15個城市二手房成交合計218萬方，周環(huán)比+19%，周同比+87%，北京、成都繼續(xù)領(lǐng)漲，杭州、南京跟漲。
新房市場也呈回暖趨勢，同期35城新房成交445萬方，恢復(fù)至2022年下半年周均水平，環(huán)比+16.5%。但是相較于二手房市場的強(qiáng)勢復(fù)蘇，新房市場尚有一定差距。
二手房復(fù)蘇背后
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴焦點財經(jīng)，背后主要有兩大因素：一方面是二手房市場更加市場化，一般市場反饋較新房市場更早，積壓的住房需求釋放的更快，且受季節(jié)性因素影響，部分購房者考慮子女上學(xué)等事宜，提前購房也一定程度推動了二手房市場活躍度提升。
另一方面，政策效果有所顯現(xiàn)。2022年以來，針對二手房交易的優(yōu)化政策頻出，對二手房市場回暖起到助力作用。濟(jì)南、深圳等地逐步推開“帶押過戶”交易模式，大幅縮短二手房交易周期，降低交易成本，另有部分城市放寬限售政策，提升了二手房市場交易活躍度。
從新房的角度出發(fā)，一是購房者對期房爛尾的擔(dān)憂尚未根本扭轉(zhuǎn)，部分購房者更傾向于購買二手房；二是新房成交一定程度受供給端影響，熱點城市供應(yīng)量不足也將拖累新房需求釋放。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，去年12月至今年1月，受疫情及春節(jié)假期影響，重點50城商品住宅新批上市面積為2016年以來同期最低水平，房企推貨意愿仍較低，2月，重點城市商品住宅新批上市面積略有修復(fù)，但相比于需求端，供給端修復(fù)的節(jié)奏較慢。
對于二手房較新房復(fù)蘇更為強(qiáng)勢，國金證券分析認(rèn)為：一是整體住房需求仍在，2022年底積壓的部分需求逐步釋放；二是1-2月是傳統(tǒng)淡季，同時2022年市場剛需產(chǎn)品去化難度較大，房企推貨量小，新房市場剛需項目供應(yīng)不多，且區(qū)位配套不及二手房；三是剛需客戶對保交付風(fēng)險仍有擔(dān)憂，二手房所見即所得。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，回暖也恰說明，二手房吻合了部分市場的需求。部分房東想換房或者想回籠資金，這個時候會加快掛牌交易，房源可選擇面就會增多。部分購房者要為小孩子找好的學(xué)區(qū)房，這個時候房源交易也會升溫。
對于新房回暖和二手房的判斷，實際上還是在于二手房有壓抑的需求，所以相對會好。而新房本身價格相對要高，需要點時間去釋放。
帶動新房市場回暖
“但后續(xù)二手房交易熱后，也可以帶動一手房的交易復(fù)蘇?！?嚴(yán)躍進(jìn)表示。
申港證券也認(rèn)為二手房市場的熱度有望向新房市場傳遞，進(jìn)而帶動商品房市場復(fù)蘇。當(dāng)前新房市場與二手房銷售尚存在一定差距，主要是因為部分房企出險，導(dǎo)致購房者對期房信心不足轉(zhuǎn)而選擇二手房。
隨著相關(guān)風(fēng)險正逐步消減，購房者對新房信心將提升，帶動新房市場進(jìn)一步回暖，一方面是交付風(fēng)險正逐步降低，期房信心將迎來修復(fù)；另一方面，國央企正逐步成為新房的主要開發(fā)主體，購房者顧慮正在得到消除。
從克而瑞房企1月權(quán)益銷售額數(shù)據(jù)來看，國央企銷售表現(xiàn)顯著好于其他房企；尤其是2022年下半年以來，民營房企拿地驟減，進(jìn)入戰(zhàn)略性防御階段，央國企成為土地市場的主角，這也有助于提升購房者對期房的信心。
而且，隨著二手房持有者完成出售后，資金回籠，進(jìn)而將催生改善置換性需求，其中包括城市間的改善、城市內(nèi)部區(qū)位的改善、以及居住屬性的面積改善多種需求；具體體現(xiàn)到新房市場，將表現(xiàn)為核心區(qū)位、改善屬性的項目熱度將進(jìn)一步提升，同時或?qū)⒋呱鷧^(qū)域間分化。
多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，新房市場將于3月迎來好轉(zhuǎn)，中信證券預(yù)計新房市場將在3月迎來網(wǎng)簽的同比正增長，并且不少三四線城市也在復(fù)蘇之列，企業(yè)認(rèn)購情況已經(jīng)在最近一周明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計2月底網(wǎng)簽數(shù)字將有所表現(xiàn)。
國金證券也認(rèn)為，隨著房企3月提高推貨量，市場復(fù)蘇跡象更加明顯。TOP30房企中已有多家1月同比銷售轉(zhuǎn)正，而2月各房企項目到訪量、轉(zhuǎn)化率的等指標(biāo)均環(huán)比有明顯好轉(zhuǎn)，即使在新推貨少的情況下仍能保持與2022下半年相當(dāng)?shù)娜セ?，預(yù)計2月銷售同比轉(zhuǎn)正的數(shù)量將更多。
“暖風(fēng)”能否持續(xù)？
但也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前的樓市回暖只是局部現(xiàn)象，“暖風(fēng)”能否持續(xù)還有待觀察。
“二手房的升溫，目前還是局部的，即便是統(tǒng)計數(shù)據(jù)很熱，還不能認(rèn)為購房者購買力完全恢復(fù)了。所以需要客觀看待，但總體上對于市場的回暖，可以更加樂觀去看待了?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前房地產(chǎn)市場還處于修復(fù)階段，3月份以后的市場表現(xiàn)也要看政策變化?！罢w來說如果政策沒有明顯變動，有可能‘小陽春’會更明顯在二線城市釋放得多一些，如果一線城市對二套需求也有變化，有可能這次的‘小陽春’會延續(xù)時間更長一些?！?/p>
陳文靜也持相同的觀點，多個因素的影響下，目前二手房市場修復(fù)的節(jié)奏較新房市場更快，但短期來看，隨著此前積壓需求的繼續(xù)釋放，未來二手房市場的回暖趨勢能否延續(xù)，仍需進(jìn)一步觀察。
但從短期來看，她認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場小陽春行情逐漸顯現(xiàn)，北京基本面較好，購房需求旺盛，疊加近期土拍情緒亦有所回升，市場恢復(fù)態(tài)勢或?qū)⒏用黠@，新房、二手房成交活躍度有望延續(xù)。2023年，北京新房供應(yīng)端或逐漸好轉(zhuǎn)，政策端亦存在一定優(yōu)化預(yù)期，北京新房、二手房市場成交規(guī)模有望保持在高位。