房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量時(shí)代，住房租賃市場(chǎng)將能起到平衡供需結(jié)構(gòu)的重要作用。

2022年，保障性租賃住房發(fā)展政策暖風(fēng)不斷。2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

2月25日，銀保監(jiān)會(huì)和住建部發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)國(guó)家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等加大保障性租賃住房金融支持力度。截至2021年末，建設(shè)銀行支持保障性租賃住房建設(shè)的授信金額超過1000億元，投放金額超430億元，涉及400多個(gè)項(xiàng)目。

今年全國(guó)兩會(huì)，全國(guó)人大代表，建設(shè)銀行湖南省分行黨委書記、行長(zhǎng)文愛華提出議案建議，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效推進(jìn)租賃賦權(quán)，引導(dǎo)人民群眾對(duì)購(gòu)房的需求轉(zhuǎn)移到租賃住房上來，有利于平衡住房銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的關(guān)系，持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定房?jī)r(jià)和穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

此外，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有利于補(bǔ)齊我國(guó)租賃市場(chǎng)中供給側(cè)的短板，改善廣大居民的居住體驗(yàn)；同時(shí)，租金收入的增加有利于購(gòu)房者歸還貸款，化解房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年，西安、北京、成都、廣州等地陸續(xù)出臺(tái)地區(qū)性“租房網(wǎng)簽”條例，以規(guī)范地方租賃市場(chǎng)。

2021年9月，西安市住建局發(fā)布通知，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合達(dá)成的租賃交易，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過交易系統(tǒng)進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽備案。各網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)不得發(fā)布未經(jīng)核驗(yàn)及備案獲取房源核驗(yàn)碼的房源。

同年11月24日，北京市十五屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議審議《北京市住房租賃條例（草案）》（下稱“條例草案”），提出北京將建立統(tǒng)一的“住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)”，將合同備案與出租登記銜接。

條例草案也體現(xiàn)了租房網(wǎng)簽是構(gòu)建租房者權(quán)利的基礎(chǔ)。條例草案顯示， “承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，并作為申請(qǐng)辦理積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)的憑證。”

然而，各地租賃服務(wù)平臺(tái)、租賃住房標(biāo)準(zhǔn)、住房租賃中介機(jī)構(gòu)管理辦法仍未統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。此外，住房租賃市場(chǎng)缺乏專門的管理機(jī)構(gòu)。有分析人士指出，網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)共享制度亟待完善。住房租賃企業(yè)在自有平臺(tái)上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，并與主管的住建部門實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián)互通。目前，公安、消防等部門與住建部門尚未完善數(shù)據(jù)共享機(jī)制，租賃人口、出租房屋登記未完成全面線上化和實(shí)時(shí)傳輸。

在文愛華看來，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度。“房屋租賃登記備案是加強(qiáng)住房租賃管理、推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、支持租房業(yè)務(wù)發(fā)展的前提條件，全量的網(wǎng)簽備案有利于加強(qiáng)個(gè)人房東、中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)的分類分級(jí)管理，以防范‘二房東跑路’等風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。”文愛華分析。

構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度，也要明確登記備案的相關(guān)配套政策。

文愛華認(rèn)為：“租賃賦權(quán)是落實(shí)‘租購(gòu)并舉、房住不炒’的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但在公共服務(wù)資源相對(duì)稀缺的情況下，實(shí)行不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致租金價(jià)格大幅上漲，加劇資源稀缺。”

近年，國(guó)家持續(xù)推進(jìn)租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享受同等待遇，但實(shí)際執(zhí)行過程中，政策細(xì)則不明確，執(zhí)行也存在落地難點(diǎn)。

“要推進(jìn)租賃賦權(quán)的整體性治理。”文愛華建議，強(qiáng)化“頂層設(shè)計(jì)、高位推動(dòng)”，提高政策勢(shì)能，促進(jìn)地方租賃賦權(quán)由“象征性執(zhí)行” 向“行政性執(zhí)行” 轉(zhuǎn)型。

“要克服租賃賦權(quán)政策自身‘碎片化’傾向，將其與戶籍制度、教育制度、社會(huì)保障政策、公共服務(wù)供給、城市治理結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)戶籍、住房、教育、醫(yī)療等制度整合與無縫對(duì)接，構(gòu)建較為完善的政策體系。”文愛華分析。

他還建議，各地應(yīng)結(jié)合資源稟賦情況，對(duì)基本公共服務(wù)進(jìn)行全面梳理，制定權(quán)利清單，制定工作實(shí)施方案，有序試點(diǎn)推廣。